在觀望下平穩(wěn)，北京樓盤市場(chǎng)仍然供不應(yīng)求
5月的北京樓市，不同的地產(chǎn)開發(fā)商有著不同的訴求，有的為一天賣完而高興，有的希望通過促銷回籠資金，有的試圖以打擦邊球的形式，向市場(chǎng)提供零首付的產(chǎn)品。真是幾家歡樂幾家愁。那么京的樓市到底跌沒跌呢？
在北京，記者見到了北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志。他告訴記者，今年1到4月，北京不含保障房在內(nèi)的新建商品住宅成交量雖然創(chuàng)下了4年來的新低，但并沒有出現(xiàn)斷崖式的下跌。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志：這四年做一個(gè)平均數(shù)的話，我們現(xiàn)在的數(shù)就是比平均水平略低。
在陳志提供的數(shù)據(jù)中，記者也看到，2011年到2014年，1到4月的不含保障房在內(nèi)的新建商品住宅成交量分別為1.94萬套、1.58萬套、2.99萬套和1.58萬套。 2013年之所以成交量特別高，是因?yàn)槭墚?dāng)時(shí)國(guó)五條的刺激，以及北京市對(duì)二手房交易征收20%個(gè)人所得稅的政策刺激下產(chǎn)生的，并不具有代表性。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志：我們的市場(chǎng)應(yīng)該說現(xiàn)在呈現(xiàn)出來的是一種在急劇觀望下的平穩(wěn)。
和前四年相比，目前1到4月的成交量沒有大幅萎縮，那么從統(tǒng)計(jì)來看，北京的房?jī)r(jià)究竟是漲還是跌了呢？
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志：價(jià)格是在3月份有所回落，但是同比價(jià)格是上升的。
陳志提供的數(shù)據(jù)顯示，在總銷量和往年基本相當(dāng)?shù)那闆r下，2011年到2013年1到4月，200萬元以下的新建商品房占比約為45%，但今年這一數(shù)字下降了10%，只占35%。而200萬元到800萬元每套的商品房從前3年的占比55%左右，今年上升到了65%，這在相當(dāng)程度上拉動(dòng)了新建商品房的統(tǒng)計(jì)價(jià)格。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志：叫改善型的戶型面積偏大的，在今年1到4月交易量是一個(gè)增加。
就在記者采訪期間，一些媒體發(fā)表文章，認(rèn)為北京目前新房庫(kù)存高達(dá)7.5萬套，并得出購(gòu)房需求萎靡不振的結(jié)論，對(duì)此，陳志并不認(rèn)同，他告訴記者，從前3年的1到4月看，北京預(yù)售批準(zhǔn)的商品房上市量分別是11200套、12000套和9900套，但今年卻達(dá)到了21300套，是往年的2倍左右，因此，他認(rèn)為用庫(kù)存的增加推導(dǎo)出需求萎靡不振是不準(zhǔn)確的。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志：庫(kù)存的上升是由于我們的許可入市的量增加，所以你單純用庫(kù)存的量去表達(dá)說市場(chǎng)現(xiàn)在不好了，去化下降了，你看庫(kù)存在增加也不科學(xué)。
此外，陳志還告訴記者，今年1到4月，由于銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款不積極，也造成了交易速度的下降，以往20天就能完成的交易，現(xiàn)在往往要2到3個(gè)月才能完成。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志：銀行對(duì)于買房人的支持力度在減弱。
目前很多買房人持幣待購(gòu)，在他們看來銀行減少貸款、地產(chǎn)融資難都會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈緊張，從而可能降價(jià)銷售。那么統(tǒng)計(jì)的情況又如何呢？
陳志：目前全國(guó)就是整個(gè)行業(yè)的企業(yè)資金鏈的狀況是不太理想?？吹降娜珖?guó)一季度，全國(guó)這個(gè)角度來說市場(chǎng)的資金到位率是明顯放緩的。跟2013年同比是從26%點(diǎn)幾下降到6%點(diǎn)幾。全國(guó)這個(gè)下降速度還是比較大的。利用外資、其它資金也都是同比下降的比較大。開發(fā)商在不斷的努力開發(fā)企業(yè)的資金到位率僅僅是增長(zhǎng)了4.5%。
針對(duì)房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的資金問題，5月12日，央行召集了16家商業(yè)銀行行長(zhǎng)，要求各銀行合理發(fā)放個(gè)人住房貸款，目前，雖然從實(shí)際執(zhí)行的效果看還不理想，但陳志也認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)和銀行業(yè)已經(jīng)深度關(guān)聯(lián)，和地方財(cái)政已經(jīng)深度關(guān)聯(lián)，和已經(jīng)買房居民的利益深度關(guān)聯(lián)，因此，作為中國(guó)地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，北京的地產(chǎn)價(jià)格不太可能發(fā)生深度下跌。
陳志：它對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的這種深度的關(guān)聯(lián)，它的漲跌、它的不穩(wěn)定對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響度從這個(gè)角度去看它的重要性還沒有一個(gè)行業(yè)能夠替代。
另外，陳志也告訴記者，北京是一個(gè)人口大量涌入的城市，每年新增戶籍人口30萬到50萬人，這都會(huì)對(duì)住房產(chǎn)生巨大的需求，以北京推出的比周邊商品房?jī)r(jià)格低30%的自住房為例，今年北京推出5到7萬套的自住房，已經(jīng)申請(qǐng)的居民竟然達(dá)到四五十萬人，也就是說，如果自住房不增加的話，至少將有三四十萬居民將走向普通商品房的市場(chǎng)，但每年北京的一手房和二手房的供給量只有20萬套左右。
陳志：40萬和20萬仍然是一個(gè)供不應(yīng)求的局面。
從銷量、價(jià)格、地產(chǎn)商的資金狀況、以及北京房地產(chǎn)的供需現(xiàn)狀，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志都做了詳細(xì)的分析。采訪中，雖然地產(chǎn)界的從業(yè)者表示，未來北京的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。但市場(chǎng)中，決定房?jī)r(jià)漲跌的還有另外一只重要的力量，那就是購(gòu)房人。那么，被稱為“剛需”的購(gòu)房人，他們又是怎么看待北京房?jī)r(jià)的呢？
出租司機(jī)：你覺得你是剛需嗎？我絕對(duì)是剛需啊。從需求上來看，你是剛需。從買房的能力來看買房能力上我是強(qiáng)努，那就不是剛需了。對(duì)，我是強(qiáng)努著買這房。在北京，僅僅有住房需求的人不能被稱為“剛需”，要成為“剛需”，還需要強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。不瞞你說，我買這房，我借了一屁股的帳。這房這號(hào)還沒有搖下來呢，我就先把錢借好了。
記者：您借了多少錢
司機(jī)：我借了8萬。
記者：借了幾個(gè)人？
司機(jī)：借了四個(gè)到五個(gè)。
出租司機(jī)告訴記者，按他們每月四五千元的收入，只能考慮申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房，六環(huán)以內(nèi)的普通商品房他們幾乎想都不敢想。出租司機(jī)既然不是北京的剛需。那么數(shù)量更為龐大的公司白領(lǐng)呢？在通州，記者也見到了這位小伙子，他告訴記者，父母和自己一家三口目前居住在一個(gè)只有74平米的房子里，要改善居住需求，只能把現(xiàn)在的房子賣掉，添些錢再買一個(gè)面積為90平米的房子。
通州買房人：如果加上交房的契稅的話210萬。
記者：您這個(gè)估計(jì)要貸款多少？
通州買房人：我貸款80萬。
但這位34歲的小伙子告訴記者，如果10年前沒有買房的話，靠現(xiàn)在的收入在通州買房，簡(jiǎn)直就是天方夜譚。幸運(yùn)的是，10年前他買了房，因此現(xiàn)在小房換大房，只需要貸款80萬，而在未來的30年里，每個(gè)月他要付出4000多元的月供。
通州買房人：我這是沒辦法，被逼的。
記者：不買房會(huì)怎么樣？
通州買房人：不買房住不下。孩子，父母看孩子。一個(gè)70平米的房子住5口人，哪住的下??？對(duì)吧，沒辦法。被逼的買房，不然誰(shuí)會(huì)在這么貴的時(shí)候買房，我瘋了嗎？
那么，80萬元的貸款，會(huì)對(duì)這個(gè)家庭造成多大的壓力呢？小伙子說，他們夫妻每月的收入只有1萬元左右，每個(gè)月除去4000多元的月供，還剩6000元，而6000元全養(yǎng)活一家三口，顯然是不夠的。
通州買房人父母：他們倆人去掉一個(gè)人的工資還貸款，三口之家靠一個(gè)人維持，維持不了吧？我們老兩口援助吧。我想這樣的家庭挺多的。
通州買房人：只能這樣。你不可能讓我們不吃不喝不生孩子吧？
那么，在北京的通州，像小伙子這樣的年輕人，還有多少呢？
通州買房人：30多歲，除了是事業(yè)真的特別好或者是家里經(jīng)濟(jì)條件非常好的，基本上都會(huì)背著100萬左右的貸款吧，差不多如果買的晚的話2007年以后買房基本上都得背100萬左右。
雖然這個(gè)小伙子認(rèn)為目前通州的房?jī)r(jià)，對(duì)他的家庭來說負(fù)擔(dān)太重了，但他也表示，即使咬著牙也要買，因?yàn)樗床坏酱偈狗績(jī)r(jià)下跌的力量。
通州買房人：政府絕對(duì)不會(huì)讓房?jī)r(jià)跌的，關(guān)注房企的微信平臺(tái)號(hào)稱2020年通州要漲到6萬一平米，我不知道到那個(gè)時(shí)候大白菜多少錢一斤了。
在北京，如果不靠父母，可能很多人都要通過這樣一條道路，實(shí)現(xiàn)自己的住房夢(mèng)，賺了錢先買一套小房子，如果賺到更多的錢，再換一套更大的房子。正是一個(gè)個(gè)家庭的努力，造就了北京多層次的住房市場(chǎng)。而目前，在房?jī)r(jià)持續(xù)創(chuàng)下新高、很多人都在觀望的時(shí)刻，到底又是哪些人在買房呢？北京華業(yè)地產(chǎn)公司副總裁陳云峰告訴記者，對(duì)公司樓盤的銷售情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析后，他發(fā)現(xiàn)，一個(gè)神秘的人群成了目前買房的主力軍。
北京華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總裁陳云峰：我看了一下買我們房子的這些人進(jìn)一個(gè)售樓處 我數(shù)一個(gè)年齡都在30歲到35歲之間。而且我注意到了一個(gè)特別有趣的現(xiàn)象就是每進(jìn)去10個(gè)幾乎都是帶著自己大肚子的老婆進(jìn)去。所以這就回答了什么人在買北京的房子，特別像是通州這樣的房子，實(shí)際就是剛需人群，有孩子的，或者要生孩子的，來買這個(gè)房子的。我們感覺占到了60%左右，這60%都是剛性的需求啊。
多年前，地產(chǎn)名人馮侖曾經(jīng)說，“丈母娘”是剛需，“丈母娘”抬高了房?jī)r(jià)。而今天，陳云峰也用自己的統(tǒng)計(jì)表達(dá)了：一個(gè)家庭的未出生或已經(jīng)出生的“寶寶”們，目前也成了北京房地產(chǎn)的新“剛需”。
北京華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總裁陳云峰：所以我們也可以想象在北京工作的北漂一族
應(yīng)該說承擔(dān)了很大的買房的壓力。
相關(guān)新聞
更多>>
