任志強解住房需求：
老小分居產生新需求
似乎沒有任何理由壓抑各路資金造地王的熱情。剛剛過去的2013年上半年，房地產幾乎再現(xiàn)“越調越漲”。
根據(jù)克而瑞等機構數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，萬科銷售830億元，同比上漲36%，位居全國房企第一，也是世界住宅銷售量第一；綠地、中海、保利的銷售額分別為653億、465億、635億元，排在第二至第四位；銷售額排在第5的恒大地產上半年銷售面積達到729萬平方米，蟬聯(lián)房企銷售面積第一，同比增幅達16%，而金額方面也剛好達到482億元，基本完成年度千億目標的一半。
2008年多家房地產企業(yè)還在為進入房企銷售百億俱樂部而津津樂道，僅僅五年之后，百億、兩百億俱樂部已經黯然失色，不少房企正朝著進軍500億俱樂部、1000億俱樂部、2000億俱樂部而暗自發(fā)力。
對此，楊紅旭表示，今年2月20日，國務院常務會議確定五項加強房地產市場調控的政策措施（下稱“國五條”），市場還有些猶豫，但隨著成交量在5—7月迅速攀升，房企們發(fā)現(xiàn)，市場仍處于上升通道之中。尤其是大型房企資金充裕、銷售較快，有資金優(yōu)勢，也有補倉的強烈意圖。
正因為銷售過快，部分房企面臨缺地的局面。日前在接受《中國經濟周刊》采訪時，華遠地產董事長任志強將這一輪土地成交上漲定義為“補倉”?！澳壳笆袌錾蠈σ欢€城市的土地需求較大，這就要補倉，因此高價地集中在一線城市?！?/p>
在北京拿下三塊高價地的泰禾集團的品牌總監(jiān)沈力男告訴《中國經濟周刊》，在城鎮(zhèn)化建設背景下，未來房地產業(yè)仍將發(fā)揮一定的作用，市場依然向好，中國的一些核心優(yōu)勢城市必將對購房者產生較大吸引力。
對此，萬科多次在年報中指出，中國經濟正發(fā)生巨變，尤其是中國沿海正誕生著全球有史以來最大規(guī)模的城市帶，數(shù)以億計的個人和數(shù)以千萬計的家庭將來到這些地方，住宅企業(yè)能夠在這種巨大的城市化進程中，獲得近乎無限的發(fā)展空間。
對此，任志強對《中國經濟周刊》饒有興致地介紹了他的最新研究成果：中國正逐步進入老齡化社會，但這并不意味著購房需求就要相應減少。上世紀80年代左右，德國是7300萬人口，1900萬個家庭。2010年，他們增加了800萬人，變成了8100萬人口，但變成了4100萬個家庭。只增加了800萬人口，但是增加了2200萬個家庭，為什么？一調查發(fā)現(xiàn)，是因為老人和孩子分開住，這就是家庭分裂速度，家庭分裂導致家庭數(shù)量增加。同樣道理，最近每年多建了1000多萬套房子，為什么我國住房私有化率還在降呢？因為家庭分裂導致家庭數(shù)多了，基數(shù)變了，雖然13億人口沒有變，但是家庭戶數(shù)多了，所以住房私有化率下降了，基數(shù)大。家庭數(shù)變多了，將會增加更多市場需求，所以未來市場依然存在較多需求。
“賣掉”北京的地，能換美國一年GDP
這是一個定律：在地王不斷問世的年份，房價往往是扶搖直上。最近5年，房地產發(fā)生了太多這樣的故事。
記者在北京夏家胡同地塊附近走訪了解到，在地王還沒出世時，業(yè)主們和中介就開始議論起來，部分業(yè)主甚至決定暫停拋出手中房產。7月3日，該地區(qū)誕生樓面單價超過4萬元/平方米的地王，部分業(yè)主開始上調房價，有些房源價格比之前上調了3000元/平方米左右。
但是，隨意造地王，也有可能導致吃不了兜著走。
在地王頻頻出現(xiàn)的2010年，多宗地王傳出退地的消息。2010年溫州單價高達3.7萬元/平方米的地王，一直面臨著貶值、賣不動的風險，其一期開盤價格只有保本價45000多元/平方米，離7萬元/平方米的預期目標相差甚遠，但目前來看，由于溫州房價仍在下降，這一地王能否全身而退是個大難題。
中國社科院此前的一份報告指出：“目前來看，房價上漲速度雖然大大放慢，但仍高于城鄉(xiāng)居民收入增長速度，中國85%的家庭沒有能力購買住宅?！?/p>
有分析人士指出，盡管有巨大的購房消費潛力，但在高房價的背景下，真正有購買力的人群并不多。
房地產牽動著中國經濟的全局。信達證券地產分析師張冬峰曾告訴《中國經濟周刊》：“這是一種比較危險的局面，所謂的‘三駕馬車’，投資和消費對房地產依賴太大，房地產業(yè)已經綁架了中國經濟，現(xiàn)在資金幾乎普遍傾向通過房地產這種行業(yè)賺快錢。這么發(fā)展下去，中國經濟下一個30年在哪兒？”
張冬峰還認為，中國目前的財富高度集中在40~55歲左右的一撥人手中，這不僅在未來有可能引發(fā)巨大的社會問題，更重要的是在10年、20年之后，隨著這部分人年齡漸長，其消費觀念必將趨于保守，而現(xiàn)在年輕人普遍由于房子等負擔過重，未來的消費能力將十分有限，屆時中國老年化將在財富失衡的局面下進一步加劇，在一定程度上陷入如同日本一樣十余年的經濟衰退。
全球最大的空頭基金尼克斯掌門人、做空大師詹姆斯·查諾斯日前接受日本媒體采訪時稱，中國當下的房地產熱酷似1980年代后期的日本，巨大的房產泡沫規(guī)模無疑將載入歷史，并將對中國的實體經濟和金融體系產生沉重打擊。
查諾斯稱，據(jù)其試算，從建設成本來看中國房產市場的價值已升至GDP的300%~400%，而1989年日本的這一比例為375%。中國政府試圖控制泡沫，但并未見效，大量的房產建設仍在繼續(xù)，投機資本不斷涌入，金融機構也染指其中，無心本業(yè)的中國企業(yè)也紛紛將資金投向房地產。
2013年上半年，北京的土地總收入已達到664億元人民幣，而成交的土地面積為813萬平方米。以此計算，北京市土地的平均價格為8167元/平方米。
北京市的國土面積為16410.54平方公里，假如將北京市土地全部變賣，即將8167元/平方米和土地面積這兩個數(shù)據(jù)相乘，可以得出當前北京土地總市值已經高達134萬億元人民幣。
8月2日，美國商務部公布調整后的2012年GDP數(shù)據(jù)，為16.3萬億美元，約合人民幣100萬億元。美國一年的GDP還不及北京土地總市值。
“從一定角度而言，這個有些驚人的數(shù)據(jù)確實真實反映了中國房產泡沫的危機程度?！睆埗灞硎?。
“不放開土地供應，北京四環(huán)內房價漲到10萬是可能的”
目前，國土資源部對地王尤其是特大地塊保持著密切關注。國土資源部副部長胡存智7月11日表示，當前的土地市場存在著供地者和用地者達成“默契行為”的情況。通過違規(guī)出讓等手段，導致大量土地囤積在用地者手中，長期不開發(fā)或開發(fā)不足。目前國土部已經選擇了可能存在違規(guī)情況的“特殊”地塊284宗，在相關省市的協(xié)助下，正在對這些地塊進行調查分析。此外，國土資源部也通過擴大土地供應降地價。
然而，土地市場的熱情始終沒能消退。
在各類調控措施中，房產稅最受關注，而隨著重慶、上海等地開始征收，現(xiàn)行房產稅政策與調整土地財政的目標相距甚遠。多位專家均指出，房產稅改革必須突出其改革試點作用，應敢于突破目前的征稅模式，為改革積累更多準備。
住房和城鄉(xiāng)建設部一位官員曾指出，調控的難點，一是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求，每年有1000多萬的農民進城；二是民間資本投資領域過窄；三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預期相結合；四是房產持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；五是地方政府對土地財政的依賴，使得房價越高、土地價格越高，而土地價格越高，地方政府用于城市基礎設施的錢就更多；六是中國各地區(qū)之間經濟發(fā)展差距巨大，很難用“一刀切”的辦法調控房地產市場。
“土地財政模式如果不改，地王現(xiàn)象將難以遏制?！币晃坏禺a開發(fā)商在接受《中國經濟周刊》采訪時坦言，“通過土地出讓制度改革，將土地收入化整為零，弱化各地的高價賣地沖動，能斷絕一些地方政府寅吃卯糧的不良行為，從而在數(shù)年內把因地價扭曲而推高的房價變得趨于正常?！?/p>
還有的地產專業(yè)人士建議，只有打破土地地方壟斷，才有望從根本上緩和目前的供需矛盾，最終破解高房價。
“不放開土地供應，北京四環(huán)內房價漲到10萬是可能的。”任志強說。
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