買房人的心理預(yù)期
買房人鄒泉說：“至少買學(xué)區(qū)房是沒有政策風(fēng)險(xiǎn)的，顯然沒有比就近入學(xué)更公平的教育政策了?！彼?011年10月買了西城區(qū)三里河附近中古友誼小學(xué)的學(xué)區(qū)房，當(dāng)時(shí)女兒剛剛出生。鄒泉在買房前做了較為詳細(xì)的分析，他告訴本刊記者，因?yàn)楫?dāng)時(shí)買學(xué)區(qū)房還沒那么瘋狂，所以有更多的時(shí)間考慮選擇什么樣的學(xué)校。“買學(xué)區(qū)房，先選區(qū)域，首選肯定是西城和海淀，其次是東城，東城好學(xué)校也有一些，但沒有西城和海淀那么多?！编u泉說，“每年教委的網(wǎng)站上會(huì)公布各區(qū)小升初、初升高的人數(shù)，朝陽(yáng)區(qū)畢業(yè)生人數(shù)和海淀區(qū)差不多，但高中的招生人數(shù)要比海淀少很多，這就反映了那里學(xué)校不多，好學(xué)校也少。所以我周圍也有很多人從朝陽(yáng)跑到海淀和西城來上學(xué)。如果你具體查每年清華、北大自主招生加保送的生源來源也能看到，每年人大附中的學(xué)生占的比例都是最大，其次是實(shí)驗(yàn)中學(xué)、四中、101中學(xué)等等，到最后豐臺(tái)十二中可能只有一個(gè)名額。高校提前招生和保送肯定選優(yōu)秀的中學(xué)，從他們的眼光也能看出門道。”
考慮到學(xué)校的品質(zhì)和夫妻二人工作地點(diǎn)的遠(yuǎn)近，鄒泉決定重點(diǎn)在西城區(qū)看房。教委將西城區(qū)劃分為八個(gè)片區(qū)，每個(gè)片區(qū)內(nèi)分別有若干中學(xué)和小學(xué)。鄒泉將目標(biāo)鎖定在第二片區(qū)和第五片區(qū)，第二片區(qū)包括中古友誼小學(xué)、展覽路一小等重點(diǎn)小學(xué)，更重要的是還包括四中、八中、三十五中、鐵二中、西城外國(guó)語(yǔ)等重點(diǎn)初中；第五片區(qū)有育翔小學(xué)和十三中分校、三帆中學(xué)等名校?！拔覑廴送碌暮⒆泳驮谥泄庞颜x小學(xué)上學(xué)，跟孩子了解，知道那比較重視英語(yǔ)，不太重視奧數(shù)，我覺得非常好。內(nèi)城的學(xué)校，硬件條件好的往往總體實(shí)力也比較強(qiáng)。這里寸土寸金，學(xué)校有錢證明各方面的支持力度也大。我去看過西城很多的小學(xué)，中古友誼小學(xué)有體育館和塑膠跑道，三里河小學(xué)的硬件就比較差，育翔小學(xué)也不如中古好?！敝螅u泉就找到中介開始密集地看房，只看了七八套就買下了現(xiàn)在的房子?！笆紫任艺伊烁浇闹薪?，知道當(dāng)時(shí)大概的成交價(jià)是多少，有時(shí)也在網(wǎng)上看，現(xiàn)在中介網(wǎng)站的價(jià)格已經(jīng)都比較真實(shí)了。根據(jù)自己的財(cái)力，都給中介限制好條件，二片區(qū)三里河一區(qū)的學(xué)區(qū)房、五六十平方米、南北通透、三居以下、230萬元以內(nèi)、1985年以后的房子、產(chǎn)權(quán)清晰?！?/p>
“如果有一種理財(cái)產(chǎn)品，投入200萬元，每年收益在10%以上，同時(shí)送你一個(gè)重點(diǎn)小學(xué)的入學(xué)名額，你會(huì)不會(huì)買？”鄒泉打趣道。他在三里河的學(xué)區(qū)房去年漲了40%～50%，買時(shí)均價(jià)每平方米4萬元，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了每平方米7萬元?！啊舜蟆岢?020年的‘收入倍增’計(jì)劃，GDP每年的增速在7%至8%，我有這個(gè)信心，既然現(xiàn)在買得起房，以后人更能買得起房?！?/p>
“經(jīng)過最近的這一兩年的變化，看來市區(qū)的房子是更保值的。”鄒泉說，工作之后他開始習(xí)慣性地關(guān)注北京的房?jī)r(jià)。2010年4月，北京出臺(tái)“國(guó)十條”實(shí)施細(xì)則，率先規(guī)定每戶家庭只能新購(gòu)一套商品房，這一限購(gòu)令在當(dāng)時(shí)也被認(rèn)為是史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策。“2010年通州最貴的房子2.5萬元一平方米，2011年通州的房?jī)r(jià)降到了每平方米1.5萬元左右，到現(xiàn)在最貴的房子也在每平方米2.3萬元左右。最近兩三年除了昌平漲得多一點(diǎn)，北京的郊區(qū)普遍漲幅有限。僅僅看2012年這一整年的變化，年初時(shí)西城海淀的房?jī)r(jià)在3萬多到4萬元的樣子，大興新房的房?jī)r(jià)2萬多元，一年過去了，大興的房子還在2萬元左右，市區(qū)已經(jīng)五六萬元了。北京的資源都在內(nèi)城，郊區(qū)的房子大而且舒適，但是它不稀缺?！?/p>
鄒泉經(jīng)?；钴S在網(wǎng)站的學(xué)區(qū)房交易論壇里，因?yàn)樗私夂芏嗟貐^(qū)的學(xué)區(qū)房情況，不時(shí)會(huì)有人向他咨詢買房的事宜?！皟?nèi)城的學(xué)區(qū)房唯一的缺點(diǎn)就是房子太老，房子就那么幾套，實(shí)在無法選擇，偶爾有新房出來，價(jià)格會(huì)非常非常貴。但折舊的因素又不太體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，同一地段上新房和老房的價(jià)格差距并不是特別大，比如三里河地區(qū)，60年代、70年代和80年代同樣50平方米的房子價(jià)格差價(jià)只有小幾十萬元，我聽說的買的最老的學(xué)區(qū)房是1958年的房子?，F(xiàn)在看，只要買都是值的。只要在房?jī)r(jià)上漲通道，閉著眼買都是值的。當(dāng)時(shí)來看，可能同樣價(jià)格能買一個(gè)更好的，但這只是短暫地在山腰上，后來又漲了很多。有個(gè)朋友一年前買育翔小學(xué)的學(xué)區(qū)房，50多平方米，300萬元，當(dāng)時(shí)覺得這也太貴了吧，現(xiàn)在那里已經(jīng)7萬元了，你說值不值？”
“當(dāng)時(shí)還沒有預(yù)計(jì)到城區(qū)和郊區(qū)的漲幅會(huì)差距這么大，誤打誤撞做出了這樣的選擇?！编u泉說，“當(dāng)時(shí)我也猶豫過，是應(yīng)該買學(xué)區(qū)房為孩子上學(xué)還是買郊區(qū)的大房子給父母養(yǎng)老。父母比較開明，他們覺得以后來北京也是為了接送孫女上學(xué)，如果孩子不能上好的學(xué)校，我住郊區(qū)的大房子有什么意義呢？”鄒泉大學(xué)畢業(yè)后留京工作，買的第一套房子在慈云寺橋，房?jī)r(jià)上漲后，在附近換了一套110多平方米的房子。鄒泉家是“80后”典型的雙獨(dú)家庭，雙方父母輪流過來幫著帶孩子，買學(xué)區(qū)房的錢也是老人支援了一部分?！拔艺J(rèn)為中國(guó)大多數(shù)家庭的財(cái)富都是在最近的五六年積累起來的。10年前，如果你借10萬元，很難借到，但現(xiàn)在借10萬元很容易。北京的白領(lǐng)家庭年現(xiàn)在年收入五六十萬元的非常多，兩三年就可以積累很多錢。隨著個(gè)人財(cái)富的增加，固定資產(chǎn)價(jià)格也開始上漲，但這其中存在一個(gè)時(shí)間差，如果你手里有了錢，但房?jī)r(jià)還沒來得及漲起來，你的購(gòu)買力就還存在。2009年就是這樣一個(gè)價(jià)格差。未來可能不會(huì)那么瘋狂了，但房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)還在。我做了一個(gè)香港和北京房?jī)r(jià)的比較。我看了香港的成交價(jià)，換算成人民幣每平方米的價(jià)格，港島的房子除去豪宅大概是8萬到11萬港元，九龍6萬到8萬港元，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)穩(wěn)定了一段時(shí)間。北京的價(jià)格已經(jīng)與此接近，但10萬元以上的價(jià)格還是很少的?，F(xiàn)在北京人的收入還是和香港人有差距，現(xiàn)在看來，未來北京人的收入還在上漲，因此房?jī)r(jià)還可能會(huì)漲?！?/p>
踩著政策線上岸
現(xiàn)在為學(xué)區(qū)房盤算的家長(zhǎng)們大多在30歲上下年紀(jì)。學(xué)區(qū)房一般都不是他們的首套房，有些人把幾年前買的婚房賣了，變成了現(xiàn)在換房的主要資金來源，有些人雖然咬牙湊了大筆錢付了學(xué)區(qū)房的首付，但想到保住了原來的房子，心里還是頗為安慰。他們?cè)谳^為寬松的房地產(chǎn)政策時(shí)購(gòu)買了作為剛需的首套住房，這一次又急匆匆地趕在“國(guó)五條”落實(shí)前成功上岸。
2001年，本科畢業(yè)后的孫凱分到了單位的一套公房。房子在昌平，110平方米，房?jī)r(jià)只要十幾萬元，首付20%即可。第二年他辭掉了該國(guó)企的工作，決定考研。“當(dāng)時(shí)覺得在國(guó)企工作是一種束縛，社會(huì)上普遍有種奮斗的活力，覺得考了研出來一定不愁找工作。”三年后，孫凱法碩畢業(yè)，這時(shí)發(fā)現(xiàn)就業(yè)形勢(shì)已經(jīng)沒那么好，“自己也沒那么大的沖勁了”，最后孫凱進(jìn)入了另一家國(guó)企工作。因?yàn)榉蚱薅斯ぷ鞯攸c(diǎn)的原因，孫凱決定在五棵松附近買房，還是他曾鄙夷過的國(guó)企公房幫了他。那套房子賣的55萬元支付了五棵松78平方米二手經(jīng)適房的首付，其余部分孫凱用公積金貸款20多萬元，3年后還清。轉(zhuǎn)眼到了第三套木樨地北里的學(xué)區(qū)房，房屋面積和五棵松相當(dāng)，房?jī)r(jià)307萬元。賣掉五棵松經(jīng)適房到手216萬元，加上自己的積蓄，孫凱原本可以順利用公積金貸款買房。誰知遇上網(wǎng)簽格式?jīng)]有通過建委審核、房主馬上要出國(guó)定居、“國(guó)五條”出臺(tái)在即，孫凱內(nèi)心備受煎熬，最終放棄了公積金貸款的方式，冒著風(fēng)險(xiǎn)重新做網(wǎng)簽、借錢付了全款，倉(cāng)促收?qǐng)觥?/p>
沈?qū)幏驄D在今年2月份買了東城區(qū)校尉小學(xué)的學(xué)區(qū)房，以后可以擇校到燈市口小學(xué)上學(xué)。為了買這套房子，夫婦倆選擇了假離婚。剛結(jié)婚時(shí)夫妻倆在望京買了套二手經(jīng)適房，原本打算上附近的望京實(shí)驗(yàn)學(xué)校，九年一貫制。去年12月，單位領(lǐng)導(dǎo)買了展覽路一小的學(xué)區(qū)房后，沈?qū)幨艿搅藛l(fā)，也開始看房。沈?qū)幷f，去年底剛開始看房時(shí)，他們還幻想在朝陽(yáng)區(qū)比較好的學(xué)區(qū)買房，但很快就發(fā)現(xiàn)，雖然朝陽(yáng)也有很好的中學(xué)，但數(shù)量太少，買學(xué)區(qū)房只能保證上好的小學(xué)，相比西城和海淀，升入重點(diǎn)中學(xué)的機(jī)會(huì)要小很多。之后他們就開始看東城、西城和海淀的房子，有幾處房子覺得不錯(cuò)，但綜合考慮之后還是放棄了?！皷|城區(qū)甘雨胡同有一個(gè)房子原本我們挺滿意，但當(dāng)時(shí)它的樓前正在挖坑，據(jù)說要蓋四合院，恐怕日后會(huì)有遮擋。我的朋友建議說，不要買這種硬傷房，因?yàn)槲覀兺┑姆孔泳统赃^虧。當(dāng)時(shí)因?yàn)樗墙?jīng)適房，比周圍房?jī)r(jià)便宜一些，現(xiàn)在周圍商品房都漲起來了，但我們小區(qū)價(jià)格還一直很低。2008年買的時(shí)候房?jī)r(jià)差1000元，現(xiàn)在房?jī)r(jià)能差1萬元。果然，后來我們?cè)偃タ茨欠孔?，前面的確起了高樓，把采光全都遮擋住了?！?/p>
最后他們選擇了位于故宮和王府井中間的板樓公房，46平方米，218萬元。除了是頂層外，其他都很讓人滿意?！暗囟螣o可復(fù)制，周圍交通又很方便，周圍一公里內(nèi)有地鐵1號(hào)線王府井站、5號(hào)線燈市口站、6號(hào)線東四站、8號(hào)線美術(shù)館站?！鄙?qū)幷f。按照北京現(xiàn)在的政策，擁有北京戶口的家庭最多只能擁有兩套住房。沈?qū)幍膼廴嗽鴰图抑杏H戚在北京買了一套房，因?yàn)橛H戚的戶口一直沒能落到北京，所以這套房一直還在沈?qū)幏驄D名下。不甘心賤賣望京的二手經(jīng)適房，夫妻倆決定假離婚，把兩套房子寫在妻子名下，沈?qū)幰詥紊砩矸葙I這套學(xué)區(qū)房?！拔覑廴艘恢辈m著家里沒說，怕父母受不了。我跟我媽說過，說只要辦一個(gè)假的離婚證就可以了，他們都不知道我們真的離了一次婚，現(xiàn)在是復(fù)婚?！鄙?qū)幷f，幾乎所有的政策都叫自己趕上了。2010年，他調(diào)到廊坊工作，當(dāng)時(shí)原本打算在廊坊定居，遂在廊坊買了房子，“當(dāng)時(shí)的‘國(guó)十條’對(duì)二、三線城市的房?jī)r(jià)抑制作用明顯，之后廊坊的房?jī)r(jià)降了不少，好不容易逐漸有所回升。北京從3月下旬開始執(zhí)行‘公積金認(rèn)房又認(rèn)貸’的政策，我是在這條新政出臺(tái)前一個(gè)星期辦好公積金貸款的，不然因?yàn)槔确坏姆孔舆€會(huì)有更多麻煩?！?/p>
孩子的教育
“即使我買了學(xué)區(qū)房，我也不認(rèn)為我的孩子未來就可以輕松地上學(xué)，我們都無法逃離中國(guó)目前的教育制度。”鄒泉說，“我只是希望能開闊她的眼界。其實(shí)我們對(duì)下一代的教育來自于對(duì)自己的反思。”畢業(yè)于清華大學(xué)的鄒泉來自高考大省山東，千軍萬馬擠獨(dú)木橋嚇不了他，唯一讓他覺得應(yīng)該彌補(bǔ)的是剛上大學(xué)時(shí)和北京孩子的差距?！吧稀笠弧臅r(shí)候我發(fā)現(xiàn)我無法和北京的同學(xué)聊天，我們以前看過、接觸過的東西非常不一樣，北京人的視野要廣闊很多，而我們是在上大學(xué)之后才第一次離開了家鄉(xiāng)。我覺得我們這一代是全國(guó)范圍內(nèi)流動(dòng)的，我們的下一代應(yīng)該在國(guó)際范圍內(nèi)流動(dòng)，我們現(xiàn)在生活在不同的城市，他們未來可能生活在不同的國(guó)家。我希望能帶她見更多的世面，豐富自己的人生經(jīng)歷?！?/p>
沈?qū)幰灿型瑯拥挠^點(diǎn)。他打算把47平方米的一居室隔成狹小的兩居室使用，“在我看來，房子里面遠(yuǎn)沒有房子周圍的環(huán)境重要?！彼麄儸F(xiàn)在把望京的房子租出去，再另租奧林匹克公園附近的房子住，每周末幾乎都是帶著孩子在公園里度過的?！皩W(xué)區(qū)房周圍的環(huán)境很好，離老舍故居、皇城根遺址公園都很近，周圍配套的基礎(chǔ)設(shè)施也都非常齊備?！鄙?qū)幠X子靈活，總是為全家人的未來多重考慮。2010年，夫妻開始申請(qǐng)移民美國(guó)，雖然沒有把精力都花在上面，但他們?nèi)哉J(rèn)為最理想的狀態(tài)是等孩子上完小學(xué)六年級(jí)可以去美國(guó)上中學(xué)。
一位買學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)告訴我，買學(xué)區(qū)房就是為了能在現(xiàn)有條件下為孩子盡量減少上學(xué)的負(fù)擔(dān)，如果不上重點(diǎn)小學(xué)，增加推優(yōu)進(jìn)重點(diǎn)中學(xué)的機(jī)會(huì)，那只能通過點(diǎn)招來增加成功率。到目前為止，名校點(diǎn)招的比例相當(dāng)大。點(diǎn)招生是一個(gè)奇怪的產(chǎn)物，它是由某些重點(diǎn)中學(xué)或重點(diǎn)中學(xué)與社會(huì)機(jī)構(gòu)合辦的教學(xué)班推薦出來的。這樣的教學(xué)班俗稱“坑班”，二、三年級(jí)的暑假，小學(xué)生開始參加坑班選拔考試，通過考試才有資格參加此后年復(fù)一年的坑班學(xué)習(xí)。坑班每周開課一到兩次，主要講授和重點(diǎn)考察的內(nèi)容是奧數(shù)，其次是英語(yǔ)，在五年級(jí)或六年級(jí)，由坑班組織的考試中，名列前茅的學(xué)生將享受推薦入該重點(diǎn)中學(xué)的機(jī)會(huì)。由重點(diǎn)中學(xué)直接將該生招入學(xué)校的方式稱為點(diǎn)招。雖然教委已經(jīng)將坑班叫停，但事實(shí)上這樣的機(jī)構(gòu)改頭換面仍然存在，一些頂尖中學(xué)的坑班甚至需要名師推薦才有資格參加選拔考試，有些小學(xué)生為了增加升學(xué)的成功率，會(huì)參加若干個(gè)學(xué)校的坑班，俗稱“占坑”。聞風(fēng)說，他聽說過最多的一個(gè)小學(xué)生上了9個(gè)學(xué)校的坑班，為了區(qū)分不同學(xué)校的教材，家長(zhǎng)準(zhǔn)備了7個(gè)書包，每周挑選幾個(gè)坑班去上課，有些坑班一個(gè)月才輪上去一次。這位家長(zhǎng)說，一個(gè)周六的晚上他和朋友到首都體育館聽演唱會(huì)，開場(chǎng)前閑逛時(shí)看見與體育館直線距離不到1公里的一家少兒培訓(xùn)機(jī)構(gòu)里燈火通明，“大廳里燈光昏暗，擺著桌椅若干。有的家長(zhǎng)正看著孩子吃盒飯，有的家長(zhǎng)聚在一起聊天，等著還沒有下課的孩子。在那補(bǔ)課的都是小學(xué)生模樣，和外面人潮鼎沸的年輕歌迷對(duì)比太強(qiáng)烈了。我不希望自己的孩子以后也是如此的命運(yùn)”。（文中部分人物使用化名）
?。▍躯惉|）
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