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　　三年樓市調(diào)控，難破高房?jī)r(jià)魔咒。 （CFP/圖）

　　土地供應(yīng)銳減了

　　國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)住宅用地成交量?jī)H占推出量的六成。

　　2012年，最終成為限購(gòu)政策以來(lái)北京住房成交量最高的一年?？墒?，這一年北京的住宅用地成交量卻創(chuàng)下了6年來(lái)的最低。

　　根據(jù)《北京市2012年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，2012年計(jì)劃供應(yīng)1200公頃商業(yè)住宅和商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，最后只完成了三成左右；2011年和2010年完成比例是七成。

　　全國(guó)的供地完成情況同樣不理想。過(guò)去三年地方上報(bào)的土地供應(yīng)計(jì)劃完成率都不足七成。再具體到商業(yè)住宅用地的完成率時(shí)，幾乎無(wú)一實(shí)現(xiàn)年初的計(jì)劃。國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)住宅用地成交量?jī)H占推出量的六成。

　　“根據(jù)2006年和2009年的歷史經(jīng)驗(yàn)，土地負(fù)增長(zhǎng)之后伴隨的就是房?jī)r(jià)的又一輪上漲。”2012年9月，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)據(jù)此預(yù)測(cè)北京房?jī)r(jià)又將大漲，一定程度上不幸言中。

　　土地供應(yīng)減少導(dǎo)致房子供求不平衡，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲——很多房地產(chǎn)業(yè)界人士和專(zhuān)家認(rèn)同這個(gè)觀(guān)點(diǎn)，也因此經(jīng)常質(zhì)疑政策調(diào)控為何只限需求不增供給，“難道大城市真的沒(méi)有地了？”

　　“土地有，可是征地難，市場(chǎng)不好時(shí)賣(mài)地更難?！敝性瘓F(tuán)北京公司總經(jīng)理李文杰指出，樓市調(diào)控本身也在導(dǎo)致地方政府可能想賣(mài)地也賣(mài)不出去，“因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，或者因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商預(yù)期看空”。

　　賣(mài)地難也許是個(gè)事實(shí)，但歸根結(jié)底仍是個(gè)價(jià)格問(wèn)題。地方政府享受了多年土地財(cái)政的好日子，如今不愿以低價(jià)成交，也是土地交易量減少的重要原因。

　　“土地方面的調(diào)控，都是涉及制度改革以及中央和地方關(guān)系的，所以，從需求入手的調(diào)控恐怕相對(duì)更容易，也更現(xiàn)實(shí)一些。”李文杰無(wú)奈地分析道。

　　“壓住價(jià)格一年多”

　　限購(gòu)三年，真正意義上的價(jià)格平抑期，只有大約一年半，從2011年初到2012年年中。

　　接受南方周末記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士，大多認(rèn)為“限購(gòu)”的效果僅僅是：“壓住價(jià)格一年多”。

　　一位不愿具名的房地產(chǎn)公司高管表示，中央和各地政府并沒(méi)有利用這一段難得的價(jià)格平緩期，做到在有效區(qū)域內(nèi)增加有效供給。

　　所謂有效區(qū)域的有效供給，通俗的說(shuō)，就是在城區(qū)內(nèi)建造更多的保障房、回遷房等。這樣的供給，不會(huì)拉高城區(qū)的地價(jià)房?jī)r(jià)，還能降低主城區(qū)的拆遷難度。

　　以北京為例，2011年初宣布五年內(nèi)三環(huán)內(nèi)不再供應(yīng)住宅用地，四環(huán)內(nèi)不再供應(yīng)保障房用地，五環(huán)外供地占2010年供地計(jì)劃的85%到90%?！俺菂^(qū)內(nèi)的房子占比越來(lái)越少，而且都是商品性住房，如此稀缺的商品怎么可能不越來(lái)越貴，進(jìn)而抬高整個(gè)城市的房?jī)r(jià)？”這位業(yè)內(nèi)人士表示很惋惜。

　　限購(gòu)三年，真正意義上的價(jià)格平抑期，只有大約一年半，從2011年初到2012年年中。此時(shí)，限購(gòu)三年中的幾大重要政策都已經(jīng)悉數(shù)出盡，最后一個(gè)是2011年1月的“新國(guó)八條”，要求“二套房首付款提高至六成”、“各地從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)政策”。

　　而在限購(gòu)出臺(tái)第一年，盡管炮彈一個(gè)接一個(gè)地扔，又是限購(gòu)又是限貸又是提高首付，但并未讓火熱的樓市降溫。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2010年全年全國(guó)新房銷(xiāo)售額上漲了18.5%，房?jī)r(jià)相比2009年也上漲了7.2%。

　　中原地產(chǎn)研究部在對(duì)樓市十年調(diào)控史做調(diào)查研究時(shí)發(fā)現(xiàn)，“地方政府對(duì)調(diào)控政策的執(zhí)行情況，最終決定了調(diào)控政策的實(shí)際效力，而地方政府的執(zhí)行力度則與市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)緊密相關(guān)。房?jī)r(jià)漲跌幅越大，兩級(jí)政府對(duì)調(diào)控的決心和執(zhí)行越統(tǒng)一?！?/p>

　　中央政府2010年初祭出的史上最嚴(yán)厲宏觀(guān)調(diào)控政策，實(shí)際上直到當(dāng)年年底才有廣州、杭州等幾座城市出臺(tái)了細(xì)則，北京干脆等到了2011年1月的新國(guó)八條之后。

　　而從2011年10月開(kāi)始，地方政府在財(cái)政壓力之下，又紛紛伺機(jī)救市。佛山是最早吃螃蟹的，允許市民在原限購(gòu)基礎(chǔ)上增購(gòu)一套7500元/平方米以下的住房，實(shí)施時(shí)間從10月12日開(kāi)始。只不過(guò)這一短命救市政策第二天就辟謠消失了。

　　被戲稱(chēng)為史上“最溫柔調(diào)控”的“新國(guó)五條”，幾乎每條都是要求各地貫徹執(zhí)行，究竟是真溫柔還是“笑里藏刀”，究竟本屆政府的收官調(diào)控會(huì)掀起多大的波瀾，坊間猜測(cè)不已。而后續(xù)出臺(tái)的各地細(xì)則，將給出答案。