調(diào)查
高鐵商圈的黃金地帶，市場并不黃金
9月28日，鄭州東站正式投入運營，這被不少人看做鄭州邁入高鐵時代的開始。
在另一些人的口中，一個高鐵商業(yè)圈早已開始謀劃，高端寫字樓、大型商場、星級酒店和餐飲場所，已經(jīng)先于鄭州東站投入市場。
盡管鄭州東站附近也被看做鄭州的黃金地段，但附近寫字樓的價格并不高。位于東風南路西側(cè)，與鄭州東站西廣場隔路相望的一樓盤，未來將成雙塔建筑，記者在這里走訪時，得知精裝的寫字樓每平方米均價為1.39萬元。
而與其相隔不遠的另一樓盤，售樓部稱，售價跟今年1月開盤的兩棟樓均價差不多，“每平方米一萬五六吧”。
“東區(qū)寫字樓價格已經(jīng)下降了15%，而且是暗降，后市更不樂觀。第一個降價，且賣得不錯的開發(fā)商，目前的去化率也只有1/4~1/3，別的更不樂觀?！币拙又袊嵵莨緢?zhí)行總經(jīng)理金琪昌表示。
分析
住宅限購把開發(fā)商趕上了商業(yè)地產(chǎn)的獨木橋
“高鐵站商業(yè)地產(chǎn)的扎堆供應，得從當初的CBD說起?！绷合壬f。
2005~2008年，第一波CBD的商業(yè)地產(chǎn)開始供應時，當時的均價不過四五千元，而且前期因為環(huán)境、交通等配套不完善，賣得并不好。“最開始是強制一些政府部門搬過來，吃個飯要開車走好遠?！?/p>
隨著CBD環(huán)境的逐漸改善，加上配套設施的完備，CBD的寫字樓價格開始漲起來并變得緊俏，不少開發(fā)商看到鄭州東區(qū)的潛力，而這個時候，CBD已經(jīng)沒有空間。
緊跟著就是高鐵站規(guī)劃的實施，讓不少開發(fā)商重新看到希望，而政府在這時也推出了大量緊鄰高鐵站的土地，開發(fā)商一窩蜂開始拍地、上項目。
“這其中還有一個催化劑，就是政府政策的導向，也就是住宅限購，把開發(fā)商趕上了商業(yè)地產(chǎn)的獨木橋。”河南地產(chǎn)商會聯(lián)合有限公司總經(jīng)理、河南房地產(chǎn)業(yè)商會秘書長趙進京表示。
建議
取消一些沿街商業(yè)
發(fā)展大型購物中心
今年8月7日，國務院出臺了《關于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》。意見提及，要制定完善社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點配置，其中，新建社區(qū)（含廉租房、公租房等保障性住房小區(qū)、棚戶區(qū)改造和舊城改造安置住房小區(qū)）商業(yè)和綜合服務設施面積占社區(qū)總建筑面積的比例不得低于10%。
這條政策的出臺，加上近期非住宅地產(chǎn)的高庫存，讓人不禁擔憂，社區(qū)商業(yè)的大量普及，會不會雪上加霜？
“政策的出發(fā)點是好的，從功能性上來考慮，方便了社區(qū)居民的生活。但從長期來看，這必然會加重商業(yè)地產(chǎn)高庫存的壓力，也不利于商業(yè)地產(chǎn)的有序發(fā)展，對交通也會造成不小的壓力?！壁w進京表示。
他建議，應該學習國外，取消一些沿街商業(yè)，發(fā)展大型購物中心，既能解決大量商業(yè)綜合體的發(fā)展，又可解決鄭州市交通擁堵的老難題。
除了政策的影響，商業(yè)地產(chǎn)額發(fā)展和當?shù)亟?jīng)濟水平、市場容量也有很大關系。
“經(jīng)濟大環(huán)境的不景氣，對拉動投資性需求不給力，而商業(yè)地產(chǎn)，尤其是寫字樓，多是金融類、法律、服務等行業(yè)聚集地，這些行業(yè)的興盛也和經(jīng)濟發(fā)展關系密切。而在河南這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不理想。”河南財經(jīng)政法大學教授、城市發(fā)展研究中心主任劉社表示。
她說，這也是很多人唱衰商業(yè)地產(chǎn)的原因。
河南商業(yè)協(xié)會會長宋向清則認為，整體的經(jīng)濟環(huán)境不好，企業(yè)下行壓力太大，導致商業(yè)地產(chǎn)的需求不足，大量商業(yè)地產(chǎn)處于閑置狀態(tài)。
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