房價大幅反彈仍然缺少政策支撐
樓市的回暖，尤其是房價回升的勢頭引發(fā)房地產(chǎn)調(diào)控政策再次收緊的擔(dān)憂，并已在近期股市房地產(chǎn)板塊的調(diào)整中得到體現(xiàn)。7月申萬房地產(chǎn)指數(shù)月度跌幅達(dá)7.28%，跑輸滬深300指數(shù)。多家券商報告指出，樓市反彈已成共識，雖然目前反彈力度還在可控范圍內(nèi)，但是一旦房價過快上漲，新的緊縮性政策出臺可能性仍然存在。
7月下旬至8月上旬，國務(wù)院派出8個督查組，對北京市、上海市、廣東省等16個省(市)貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況進(jìn)行了督促檢查。督查中也發(fā)現(xiàn)了一些需要特別關(guān)注的問題:一是近期一些城市房價環(huán)比出現(xiàn)上漲，導(dǎo)致市場預(yù)期發(fā)生變化，穩(wěn)定房價的壓力加大;二是個別地方存在通過放松限購條件、發(fā)放購房補貼等方式，刺激住房消費的苗頭;三是部分城市今年上半年住房用地供應(yīng)計劃完成率較低，個別城市不到10%;一些地方的市場監(jiān)管力度需要加大，部分城市尚未建立預(yù)售資金監(jiān)管制度，一些樓盤的價格公示不夠規(guī)范。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)和土地市場近兩個月出現(xiàn)了一些變化，雖然市場整體格局沒有改變，但市場運行的復(fù)雜性和不穩(wěn)定性在增加，房地產(chǎn)市場調(diào)控的任務(wù)依然艱巨，抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求仍要作為一項長期政策來執(zhí)行。但如果已有政策能從嚴(yán)執(zhí)行，則市場不具備大幅反彈的條件。
上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所副所長姚玲珍認(rèn)為，部分城市成交量回暖的原因，首先是開發(fā)商“以價換量”和貨幣政策的微調(diào)刺激剛性需求入市;其次，市場預(yù)期轉(zhuǎn)變也使得猶豫不決的購房者入市。但市場仍有很多的不確定性因素，房地產(chǎn)整體的供需關(guān)系并沒有得到根本的扭轉(zhuǎn)，成交大幅度反彈特別是價格大幅度反彈不具備政策基礎(chǔ)。
張宏偉稱，盡管5月以來房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)了回升的局面，但是至今還沒有帶動房地產(chǎn)投資規(guī)模回升或出現(xiàn)趨勢性回暖的局面。因此，整體樓市尤其是開發(fā)企業(yè)資金面相對較為緊張的“基本面”并沒有改變，開發(fā)企業(yè)對于當(dāng)前市場回暖趨勢仍然偏向謹(jǐn)慎，“止跌微漲”還很難說會造成房價立即反彈或形成“買漲不買跌”的市場局面。但是，當(dāng)前由于樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房價降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房價持續(xù)下跌的動力正在逐步消失。
樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)“回暖”
多家機(jī)構(gòu)預(yù)計，在降息、降準(zhǔn)及各種微調(diào)等多種因素及差別化的樓市調(diào)控政策綜合作用下，以首套房置業(yè)為主的需求將會繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，“金九銀十”樓市可能出現(xiàn)真正意義上的“回暖”。
據(jù)介紹，三、四季度是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的銷售旺季，如萬科、保利、中海、龍湖等龍頭的上半年與下半年的推盤比例約為4:6，9、10月份的銷售業(yè)績將達(dá)到全年的高峰。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在9月份入市的項目有30多個，其中大部分為郊區(qū)剛需項目。而在上海，開發(fā)商已經(jīng)開始加大推盤量，僅18、19日兩天就有9個樓盤開盤或加推房源，預(yù)計新增入市房源約1100套，其中不乏首次入市的全新盤。 據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計，8月份上海有40個住宅樓盤開盤，環(huán)比7月份的實際開盤量上升近7成。
上海一家房地產(chǎn)企業(yè)營銷負(fù)責(zé)人稱，開發(fā)商對后市的預(yù)期并不樂觀，擔(dān)心會有新的調(diào)控政策出臺，因此不會等到“金九銀十”才推盤，“大家的心態(tài)都是能早出手就早出手，有房就賣?！?/p>
張宏偉認(rèn)為，支持和鼓勵自住性需求的差別化政策將成就樓市成交量“金九銀十”，也會使開發(fā)企業(yè)對于整個市場“基本面”更為樂觀，在成交量回升之后敢于增加投資和擴(kuò)大新開工面積，甚至重拾土地市場拿地的熱情，樓市真正“回暖”。
截至目前，申萬指數(shù)中142家A股上市房企已有40家披露半年報和中期業(yè)績快報，近7成房企業(yè)績實現(xiàn)增長，龍頭地產(chǎn)商更顯露“年年飄紅”的態(tài)勢。從部分公司公布的數(shù)據(jù)來看，截至6月已經(jīng)完成全年銷售任務(wù)的一半以上。券商報告認(rèn)為，部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標(biāo)，得益于“以價換量”的銷售策略和銷售目標(biāo)制定保守。隨著“金九銀十”的到來，下半年成交量仍有可能超過上半年。
專家認(rèn)為，盡管國務(wù)院督查組對各城市住房調(diào)控基本上持肯定態(tài)度，但在當(dāng)前不斷膨脹的房價壓力下，國務(wù)院仍有可能會加大調(diào)控，“有保有壓”的差異化政策會有所體現(xiàn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，穩(wěn)定房價首先應(yīng)追求住宅供求平衡，政策應(yīng)將平衡供求作為調(diào)控主要目標(biāo)。平衡住宅市場的調(diào)控目標(biāo)，可以細(xì)分為兩個主攻方向:一是重點抑制投資投機(jī)性購房需求;二是增加住宅供應(yīng)。至于在追求供求平衡的調(diào)控過程中，不應(yīng)過于苛求短期波動中的房價漲跌，尤其是當(dāng)房價上漲幅度小于GDP增幅或人均收入增幅，應(yīng)視之為基本合理，如果已小于CPI增幅，則不宜繼續(xù)嚴(yán)厲打壓了。(新華08網(wǎng))
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