鄂爾多斯也不吝嗇這些指標(biāo)，開始“大手筆”地建新城：原東勝舊城區(qū)只有20多平方公里，2003年開始開發(fā)的鐵西新區(qū)，一、二期工程就相當(dāng)于原城區(qū)面積，鐵西三期也已經(jīng)開始開發(fā)。見證鄂爾多斯發(fā)展的外地人，很多都感慨這個城市的速度：沒見過比這更快的地方！
鄂爾多斯造城的過程，造就了一批拆遷戶。伴隨著拆遷款的落戶，人們開始尋找投資渠道，民間高利貸發(fā)端于2004年，人們逐漸介入房地產(chǎn)行業(yè)。
因房地產(chǎn)開發(fā)市場的繁榮，土地價格也因此翻漲。2004年下半年，鐵西一二期開發(fā)時，土地成本為10萬-20萬/畝，均價大概在15萬/畝。到2011年鐵西三期(地理位置較偏)，土地拍賣的基準(zhǔn)價為110萬/畝，開發(fā)商實(shí)際拿地的成本則達(dá)到200多萬/畝。去年，城區(qū)黃金地段的商業(yè)土地，其成本價達(dá)到700萬/畝。
房價也跟著一路走高。東勝區(qū)2003年住房的均價為500-600元/平米；到2011年上半年時，普通住宅的均價為7000元/平米。
房地產(chǎn)市場的繁榮，使得政府也更有熱情進(jìn)行房屋拆遷。去年，當(dāng)?shù)卣畬⑴f城區(qū)中心地帶一些蓋起來時間不久的低層住宅樓，當(dāng)做棚戶區(qū)進(jìn)行拆遷，為此，很多當(dāng)?shù)厝吮硎静焕斫狻Ｊ兄行牡貛У牟疬w成本也漲到七八千元一平米。但隨著宏觀政策的收緊，房子也拆不動了。
危機(jī)降臨
邊燕云直言，在2011年下半年，他們漸漸感覺到市場出大問題了。
房地產(chǎn)市場風(fēng)向大轉(zhuǎn)變主要表現(xiàn)在兩個方面。一，錢越來越緊張。隨著2011年國家連續(xù)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，以及開始出臺嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，來打擊房產(chǎn)的投機(jī)需求，房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行里貸款越來越困難，不少房產(chǎn)商選擇從民間融資渠道借款應(yīng)急。當(dāng)?shù)卦孪煞治?，到四分五不等，甚至高的達(dá)到過七分。
二，當(dāng)?shù)厝速彿繜崆椴辉?。以前?dāng)?shù)胤慨a(chǎn)項目開盤，未曾有過促銷、打折一說，但從2011年下半年開始，由于投資需求被打擊，售樓部漸漸冷清，開發(fā)商開始應(yīng)用各種營銷促銷手段，但效果仍不理想。
據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)公司統(tǒng)計，2011年當(dāng)?shù)卣陂_發(fā)的高端住宅達(dá)到600萬平米，其中戶型在200平米以上的項目達(dá)到32個。去年，高端住宅的價格約為1.8萬/平米，高的超過2萬/平米。
邊燕云算了一筆賬，總面積600萬平米的高端項目，若按戶均200平米的住房計算，需要3萬戶居民來消費(fèi)，牽涉到約10萬人口。他預(yù)計，鄂爾多斯市目前存在的高端住宅項目，還需要三五年來慢慢消化。
邊燕云指出，2009年后當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場進(jìn)一步繁榮，跟當(dāng)?shù)氐拿禾抠Y源整合行動有關(guān)。內(nèi)蒙古當(dāng)時要求生產(chǎn)規(guī)模在10萬噸以下的小煤礦需退出市場，這使得一幫擁有余錢的煤礦主入主房地產(chǎn)市場。
誰來救市？
當(dāng)?shù)氐却旯さ捻椖?，冷清的交易市場，都需要資金來盤活，誰能激活當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場？
記者走訪的當(dāng)?shù)貛准毅y行，均表示房地產(chǎn)行業(yè)的信貸早已收緊，短期內(nèi)也不大可能放松。一家國有銀行信貸員表示，他們從去年下半年，就停止了對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放，目前只有針對首套房的按揭貸款。
另一家國有銀行信貸員則表示，房企貸款很困難，他們現(xiàn)在針對房企的貸款，審批程序都發(fā)生改變了：現(xiàn)在需要高層批準(zhǔn)，從高層往下批；而不是之前的從基層往上遞。還有一家商業(yè)銀行信貸員則表示，他們不僅對房地產(chǎn)開放企業(yè)停止貸款，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，如建材之類的企業(yè)，貸款也很困難。
政府能否能盤活房地產(chǎn)市場呢？市長廉素在上述會議上指出，要做好保障性住房和政府行政辦公用房回購工作，放寬回購標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大回購規(guī)模，盡快消化存量商品房。對尚未復(fù)工的在建樓盤進(jìn)行逐一摸底核實(shí)，對于確實(shí)復(fù)工無望的，要協(xié)調(diào)企業(yè)采取轉(zhuǎn)讓、并購、合作等形式盤活資產(chǎn)，確保項目盡快完工，避免形成“爛尾樓”。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，當(dāng)?shù)卣壳敖鉀Q思路主要包括以下幾方面：剛開工的房地產(chǎn)項目，經(jīng)整理后，改作其他用途；已經(jīng)建起來的項目，根據(jù)戶型，政府改成廉租房、公租房和經(jīng)濟(jì)適用房等，由政府收購；由大房產(chǎn)公司兼并小房產(chǎn)公司，同時解救那些停滯的項目。
當(dāng)?shù)卣畯娜ツ晗掳肽?，就曾提到過要救助房地產(chǎn)市場，但至今也未見任何實(shí)質(zhì)進(jìn)展。據(jù)記者了解，因?yàn)楫?dāng)?shù)卣卜浅Ｈ卞X。除了拖欠當(dāng)?shù)夭簧倜駹I企業(yè)工程款項外，當(dāng)?shù)卣€試圖以煤炭企業(yè)名義，去銀行借款，被發(fā)現(xiàn)后，貸款未果。所以，由于資金的短缺，政府回購存量房，難以實(shí)現(xiàn)。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士解釋，政府這些努力，可能也難以達(dá)到預(yù)期的效果。建起的樓房，要更改用途，需要經(jīng)過多道程序，改造工程非常困難。
正如很多當(dāng)?shù)厝祟A(yù)期房價會下降一樣，不少人認(rèn)為房價下降，或能挽救當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場。但邊燕云指出，他們曾對房價構(gòu)成進(jìn)行過測算，目前住宅平均成本達(dá)到4500元/平米的水平，這還只是基本價，如果房產(chǎn)開發(fā)商融資渠道不暢，選擇借高利貸，成本超過5000元/平米就再正常不過。下調(diào)房價，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會倒貼錢，甚至倒閉。（周瀟梟）
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