房價何時是“到位”
記者 張襦心
房價調控的目的，只應該是“讓老百姓住得起房”。否則這場調控博弈到最后，也許更多只是一場預想中的市場洗牌。
老凱是內地知名的攝影師，最近考慮在北京的東五環(huán)內置業(yè)，目標圈定朝陽園?！俺枅@二手房的均價大概是2.2萬，旁邊就是即將開通的地鐵六號線大悅城站。附近2萬多的房子也有不少，都是大雜燴式的普通民宅，不像朝陽園是高檔社區(qū)。因為物業(yè)費貴，房價大漲的時候它沒有怎么漲，但附近樓盤跌的時候，也沒有怎么大跌。”
朝陽園房價最高時每平方米大約2.5萬，如今已經每平方米降了3000元左右，但老凱仍然認為現(xiàn)在并不是出手的時候?！氨本┑姆績r將來肯定還是要漲，但這次調控還沒有到位。我的心理價位是每平方米1.5萬－1.8萬。”一位機構投資商則告訴他說:“至少要等到9月份之后才可以抄底。”
從2010年4月開始，這輪號稱“史上最嚴厲”的房地產調控已經進行了23個月?！耙恍┑胤椒績r還遠遠沒有回到合理價位，調控不能放松?！睖乜偫碓诮衲陜蓵系谋響B(tài)，不僅讓房地產股價應聲而降，也重燃了老百姓觀望之心。
而近日房地產界盛傳政府將在6月后出臺重磅政策，“部分央企內部發(fā)文通知全國各地分公司，不惜降價也務必要在今年7月前賣完手上所有存量房。”無論是否謠言，都給了人們一個繼續(xù)等待的理由。
房企暴利還有多少余量可以“榨出”？房地產資金鏈究竟有多緊張？究竟是誰在支撐高房價？請看本刊記者的調查。
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趕在春節(jié)前，經營著一家咖啡館的老趙，將一套位于北京北五環(huán)外來廣營的花園洋房出手了。這套房子有96平方米，半年前總價還是310萬，等老趙賣的時候，已經跌到270萬，用他的話說，“損失了一輛寶馬”。
老趙說賣房只有一個原因——止損。而他現(xiàn)在住的另外一套花園洋房，位于地段更為偏遠的郊區(qū)順義，買房的時候是在2009年之后，不巧趕上了頂點，每平方米1.8萬，現(xiàn)在也跌到了1.5萬。
在很多買房人選擇再等一等的時候，陳奇出手了。
去年房東把租金從1800元一下子提到2500元，從那以后，陳奇買房的想法就越來越強烈?！拔宜懔艘幌?，如果貸款80萬買房，30年，月供4000多?，F(xiàn)在租房，一居室都要3000多，兩居室4000多。我對北京的房價長期是看好的。現(xiàn)在錢越來越不值錢，也沒有很理想的理財途徑，只要能湊齊首付，還是買房劃算?！?/p>
陳奇是一個不愿意把生命浪費在路上的人，他選擇的房子，離公司距離都不超過1小時車程。位于北五環(huán)外的超大規(guī)模社區(qū)“回龍觀”，成為最先去考察的樓盤。
都說在經歷了1－2月份低迷之后，3月份京城樓市迎來了一波剛需支撐的“小陽春”。果不其然，陳奇去考察的時候發(fā)現(xiàn)看房者還真不少。而這波“回暖”，很顯然是降價帶動的。
“去年這里離城鐵近的房子，已經過2萬了，今年全部回落到2萬以下，那些屬于經濟適用房的，每平方米1.3萬、1.5萬都能拿下?！?/p>
不久前，陳奇的同事在回龍觀買了一套房，118平方米，花了150多萬，所有費用加在一起，大約170多萬。他則選了回龍觀最好的一個盤“新龍城”，步行到龍澤城鐵僅需幾分鐘，100平方米的，大約每平方米1.9萬，也有便宜一點的如1.6萬、1.7萬的，如果不怕離城鐵遠，還有1.6萬以下的房子可供選擇。
但30多萬的人口，也讓這座公認的“亞洲第一大社區(qū)”以“堵”和地鐵太擠聞名。
猶豫之下，陳奇又去考察了位于北三環(huán)的雙安附近樓盤?！胺魁g比我的年紀都大，破到你住都不想住的地步，還標價3萬多。”
最終陳奇選擇的是北四環(huán)外的亞運村，67平方米，總價165萬，折合每平方米單價不足2.5萬，原來則一直在2.8萬以上。
陳奇的實地考察，和著名地產評論人士楊少鋒掌握的情況比較一致:“中小城市的房價可能是普降，但在北京、上海這樣的一線城市，除非經濟崩盤，否則降價一定是分區(qū)域的。目前在北京，樓盤成交價在2011年8月達到峰值，從那時到現(xiàn)在，降幅已經達到15％。以投機為主、供應量大的區(qū)域，比如通州，有些樓盤最高跌幅已經達到50％，但成交寥寥；房山今年的房價波動也會非常大。個別項目，如南六環(huán)亦莊開發(fā)區(qū)南側的馬駒橋，因為拿地成本很低，房價還有繼續(xù)下跌的空間。五環(huán)內外，甚至包括四環(huán)邊上的房價都有松動。幾乎已經沒有新盤供應的核心區(qū)域，房價依然堅挺，基本沒有降價。即將開通輕軌的區(qū)域，比如朝青板塊，本來就是以自住為主。大悅城去年剛剛開業(yè)，6號線馬上通車，本身對周邊區(qū)域是一個很大帶動，如果沒有調控，房價正常會往上多漲10％，但由于調控的相互抵消作用，房價保持了穩(wěn)定?！?/p>
他認為目前全國各地，已經有很多項目確實降到位，有一些項目為象征性打折，還有一些完全沒降，各占三成比例。
就在去年一線城市房價僵持不下之時，投機和投資資金在二三線城市發(fā)現(xiàn)廣闊天地大有可為。如熔漿般的涌入，導致去年大部分的二三線城市的房價漲幅超過50％。
中國大陸最大的邊貿城市之一牡丹江市，就這么一躍成為全國漲幅最高的前三名。
“去年一年，房價從原來每平方米1000元，飆漲到4000－5000元。現(xiàn)在價格也沒掉，還是維持在5000元左右，但是成交量沒了?！币晃划數厝烁嬖V記者。
資金鏈調查
總理的表態(tài)，無疑給宏觀調控定了一個調，讓那些自以為還有余糧、再堅持兩月就能迎來春天的房產商，徹底打消了幻想。但房價真的會迎來一次真正“解渴”的大跌嗎？房地產商還有多少“肥利”，可以被榨出？
決定房地產企業(yè)主動降價的內動力，只有資金壓力。
時下最流行的說法，莫過于房產商資金鏈高度緊張:信托集中到期、資產負債率高企、借高利貸成燎原之勢，不時有欠下一屁股債的奪路而逃，都讓人們感覺房產商正焦頭爛額地被架在火上烤。
然而記者也聽到這么一個真實的段子:京城有開發(fā)商拿出了一個大項目對外招商，諸多開發(fā)商攜現(xiàn)款而來，他們互相開玩笑:“不都說你們沒錢了嗎？”“這種消息你也信？”大家一笑而過。
房地產企業(yè)到底是真缺錢，還是假缺錢？它們的資金鏈情況到底是怎樣的？
第一類：手握現(xiàn)金好過冬
據遠洋地產首席財務官沈培英表示，公司現(xiàn)持有124億人民幣現(xiàn)金?！斑h洋手上握有這么多現(xiàn)金，屬于不缺錢的主。它們對后市不是特別看好，內部形成決議，基本上不拿地，這個錢是留著過冬用的。”楊少鋒說。
根據記者的統(tǒng)計，截止到去年第三季度末，保利、龍湖等十幾家一線房企的賬面現(xiàn)金均在百億以上，比如中海持有現(xiàn)金港幣192億元，招商地產現(xiàn)金持有量從2010年底的36.9億元增加到114億元，金地持有現(xiàn)金178億元，較年初增加42億元。
國際評級機構穆迪去年曾對29家中國內地房地產開發(fā)商進行資金鏈調查。在2011年10月24日發(fā)布的報告中，根據穆迪的測算，在基礎情景及壓力較高的情景分析下，手握現(xiàn)金超過100億元人民幣的有6家，分別是恒大地產(286.87億)、中海外(181.95億)、華潤置地(154.82億)、龍湖地產(126.26億元)、世茂房地產(122.50億)以及碧桂園(122.01億元)。
其中，恒大、龍湖、碧桂園三家短期負債比均低于20％，現(xiàn)金覆蓋短期負債能力最強。
有17家擁有信托，其中世茂房地產、綠城中國、恒大地產金額最高，超過50億元人民幣。另外少數12家公司，如中海外、華潤置地、龍湖地產等并無信托類負債。這些企業(yè)相對財務狀況更為穩(wěn)健，自有現(xiàn)金流十分充裕。
第二類：因禍得福型
“有些企業(yè)前兩年賺到了錢，但在2009年、2010年沒趕上下手拿地，有些是因為資金還沒有回籠，現(xiàn)在市場低迷了，它們反而沒有什么壓力，大都不是一些特別知名的企業(yè)?！睏钌黉h認為，“在年報上，資產負債率很低，比如50％以下的，有些也屬于這種類型?！?/p>
記者查閱了已經公布了年報的37家上市房企財務報表，其中資產負債率低于50％的有7家:渝開發(fā)，46％；多倫股份，45％；上海金陵，37％；綿世股份，31％；浙江東日，25％；云南旅游，23％，豐華股份，13％。
其中兩家現(xiàn)金在1億元以上，綿世股份手持現(xiàn)金3.93億，上海金陵的現(xiàn)金為1.68億。而浙江東日、渝開發(fā)、云南旅游的現(xiàn)金流都為負數。
楊少鋒曾分析過截止到2011年第三季度滬深133家上市房企公布的財務報表，發(fā)現(xiàn)其中80家現(xiàn)金不足10億，20家不足1億?！艾F(xiàn)金不足1個億，意味著任何一筆貸款到期，都有可能讓房企資金鏈斷裂。但是也要具體分析。如果企業(yè)融資能力很強，一筆貸款剛償還完，新的貸款很快就要下來，或者是剛剛償還完所有貸款，則不需要過于擔心?！?/p>
缺錢的也分為兩類：
第一類:快速擴張型這類企業(yè)追求快進快出，快速擴張、快速周轉。基本上有幾個特性:存貨很多、開工面積很大、負債率很高，很多接近80％，或者更高。比如萬科、保利、綠城?！斑@一類企業(yè)，比如預計今年銷售1500億，所以開工率極大，投入也大。這個投入還不能停下來，因為已經開工的項目，預計兩年完成的，拖到三年完成，成本算下來更高。一旦遇上調控，銷售不理想，但是計劃要花的錢已經投進去了，資金鏈就非常緊張了。”
根據2011年年報，萬科持有的現(xiàn)金并不少，足有342億元。但資產負債率也攀升了2.41個百分點，已經達到77.1％。盡管房地產企業(yè)的負債率高很正常，但市場公認的安全線是在60％－70％。
這些企業(yè)通過降價加快資金回籠是必然的。
保利打著“進京十周年慶典”的旗號推出了系列促銷活動，加入了“以價換量”的陣營。據悉萬科也已經在全國范圍內開始了促銷的行動。在北京，中糧萬科長陽半島項目兩居室房源的優(yōu)惠為全款9.7折，貸款9.9折，另外還可以申請10萬左右的優(yōu)惠。在廣東。清遠的項目“萬科華府”推出每平方米均價在5500元至5800元的二期新品，與半年前的首批產品相比，低了1000元左右，下調幅度超過15％，這也是清遠樓市至今最大的降幅。在深圳，萬科的兩個樓盤“清林徑”和“天譽”在3月初各推出15套特價房源，平均降幅為6％至7％左右，基本針對的是底層或者朝向不佳的房源，主要目的為清尾盤。
但即使真正出現(xiàn)經濟危機，要跳樓甩賣的，也一定不是品牌大企業(yè)，它們擁有足夠的融資渠道，因而決定降價的幅度不會太大。
根據中國指數研究院最新的一份研究報告，最近幾個星期，重點監(jiān)測房企都掀起了融資小高潮。中海、雅居樂、新鴻基、九龍倉、碧桂園等港股企業(yè)通過股權和發(fā)債進行融資。比如合景泰富、雅居樂、中海等三家均發(fā)行了長期票據，在國際市場的募集資金約有百億之多。而萬科、首開等A股房企受政策影響主要通過信托和貸款進行融資。身為大股東的華潤，已經數度為萬科融資鞍前馬后。
2011年，萬科向華潤深國投申請了10億元的信托。今年初，又向華潤借了30億。日前則再次發(fā)布公告稱，將繼續(xù)與華潤深國投展開融資方面合作。
第二類：“壓力山大”型
這類企業(yè)多為中小房企。
目前房地產企業(yè)的資金來源，除了定金及預收款，無非就是銀行貸款、信托、基金、企業(yè)之間的拆解。
一說起房地產企業(yè)的資金壓力，人們都把注意力都放在3月信托債務的到期高峰上。
在房地產上市公司發(fā)行的信托產品中，2012年到期的信托產品達61個，到期規(guī)模為318億元，從3月開始進入償付高峰。其中2012年到期規(guī)模較大的有中華企業(yè)、萬科、金地集團、福星股份、陽光城等，分別為44億元、43億元、24億元、20億元、18億元。從信托還款占現(xiàn)金比例看，相對償付壓力較大的有陽光城、中華企業(yè)，分別達到了1111％和437％。
記者了解到，現(xiàn)在不少地產公司正在實行借新還舊。因為目前從銀行貸款希望不大，雖然降價促銷實現(xiàn)了部分回款，但目前形勢下的銷售不理想，這部分回款不足以支付到期債務，民間借貸數額也有限，多數開發(fā)商更傾向于通過集合信托，以債還債。
據一家信托公司的透露，3月份以來，它們正在發(fā)行和即將發(fā)行的信托有10多只，其中房產信托就占了一半以上。
“我認為信托的壓力不大。因為只要保證及時償還，再借其實不太難。光借銀行的錢也不可怕，因為有地或者房子這樣的抵押物，還不了大不了讓銀行拍賣抵押物。只欠銀行錢，企業(yè)是不可能破產的。真正壓力最大的是民間拆借。正常情況下，房企如果能向銀行借錢，這個肯定是首選。貸不到款，向信托、基金求助。這個利息一般在20％左右，房企還是能夠承受得起。都不行了才會去向民間拆借，這個利息就非常高了。在福建，民間借貸的年息已經到了5分，有些企業(yè)在資金鏈破裂之前，高到1毛的利息。等到跑路，說明它已經無法再借到錢，還不起了。”
據楊少鋒統(tǒng)計，二三線年城市開發(fā)商資金流斷裂現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，僅僅長沙一地，開發(fā)商涉嫌“跑路”的樓盤已經有麓山里佳園、江濱家園、中遠公館、東方航標、中央公館、可可小城、利璞金立方、湘江700等。而其中多數都涉及巨額民間融資，除上述湘江700外，中遠公館涉及債務超過8000萬元，東方航標非法集資額度高達數億元，麓山里佳園債務額達到數千萬元。除長沙外，近期曝光的“樓跑跑”案件還有:江蘇南京宇揚集團的企業(yè)老總，帶著數億元的貸款，一夜之間不知去向；浙江嘉興濮院勝利廣場項目“停擺”，開發(fā)商浙江凱旋萬豪置業(yè)老板陳飛攜帶1億多元的巨款潛逃；河南安陽數百億重大非法集資案中，多位涉案房地產企業(yè)老板卷款跑路，加上此前福建寧德房地產商鄭小青破產產生10億資金缺口，溫州上百位老板跑路，鄂爾多斯房地產老板自殺，中小房企資金鏈斷裂已經成為中國今年無法避免的嚴重社會問題。
根據記者的調查，這類房企大多不是做房地產出身，以半路出家的投機商居多。對風險的把控意識比較弱，抗風險能力低，甚至有些自有資金，都是七拼八湊湊起來的。
在北京，半路出家的開發(fā)商，最著名的莫過于極富傳奇色彩的“黑馬開發(fā)商”華美地產。
據說通州房產的興衰，跟這家公司是分不開的。
業(yè)內人士透露，當年通州有一家開發(fā)商資金鏈斷裂，最后由為他包銷的銷售公司出錢，以一平方米7000多元買斷。這家開發(fā)商，就是華美。老板要求項目工程總經理賣到8000元/平方米，總經理覺得非常棘手。沒想到一到2009年，價格一路飆漲，他們又是從銷售轉過來的，熟稔炒作的方式。一口氣用高價擊敗眾多名企，拍了好幾塊地王項目，在通州大有形成壟斷之勢。該人士認為，它們如此瘋狂地拿地，目的正是通過抬高項目周邊的地價，拉高項目房價?！坝玫貎r拉動房價來解套它的項目，然后再用項目的價格來解套它的地，就這么一輪一輪來回拉動。我認為實際上通州神話之所以煉成，跟這種運作方式有極大的關系，這一家是始作俑者?！?/p>
就在2009年6月25日以17.4億元拿下九棵樹地塊一個月后，K2海棠灣的價格就實現(xiàn)了三級跳:第一期以10000元每平方米開盤，第二期則以11000元每平方米開盤，2010年2月三期直接以23000元每平方米翻倍開盤，成為當時通州漲價最兇的代表樓盤。
據傳華美在拍地過程中出現(xiàn)過行業(yè)內最搞笑事件。由于對通州某地塊拼搶過于緊張，拍賣師最后一次喊價的時候，代表方已經舉過一次牌了，一緊張手一哆嗦，又下意識舉了一次牌。這一下就多付了2000萬！
但調控到來后，漲得最兇的通州，擠壓泡沫的時候也是首當其沖。
2010年4月30日，華美旗下的祁連地產因拖欠土地出讓金，被暫停公司及其關聯(lián)公司的拿地資格。而祁連地產拖欠的，正是一年前的九棵樹地王的土地出讓金。此外華美所有土地都被抵押給了銀行換取貸款。
盡管為了賣房子采取了種種促銷手段，但據業(yè)內人士透露，華美其中一個項目，銷售出去的錢，還沒有投入的多，還有好幾個項目沒有啟動。
既然面臨資金鏈困境，為何房企不肯來一個徹底大甩賣，一舉用“親民震撼價”給自己解套？
號稱2010年“京城第一降”的通州京貿國際城是最典型的例子。
京貿國際城2009年一路猛漲，在創(chuàng)下7個月內銷售鴨蛋的紀錄后，終于在2010年11月18日宣布降價。
給它們致命一擊的，正是北京市在2009年12月1日開始執(zhí)行的預售款監(jiān)管政策，從此預售款就被凍結，不能挪做他用。而擁有京貿國際城的天旭地產，當時還沒有意識到問題的嚴重性，竟然繼續(xù)狂飆突進，在樓市上漲預期最強烈、通州地價最高的時候，于2010年的2月24日，擊敗一眾房企大鱷，以28.2億元的巨款拿下通州半壁店地塊，合樓面地價每平方米1.1萬元。賣地顯然是不現(xiàn)實的，平價無人理會，降價立刻就會出現(xiàn)巨額虧損。那么降房價的效果如何？
“京貿國際城已經從一平方米2.6萬降到1.3萬，打五折賣，算不算是降價最狠的？但還是賣不動?，F(xiàn)在市場沒有足夠的需求，真正靠剛需，降到1.3萬還是買不起。降到8000一平方米，可能連成本都不夠了。開發(fā)商降價的底線是成本。樓盤按售價算，稅費約15％，財務成本按最低10％，管理成本4％左右，以上4項剛性成本約占售價的30％。所以售價的70％，再減去樓面地價和建安成本即為開發(fā)商利潤。建安成本從多層1000到高層4000按檔次不等，按這個測算，多數項目樓面地價兩倍基本上是成本線，是否暴利關鍵看售價是樓面地價幾倍。通州很多區(qū)域，現(xiàn)在基本上就是在成本線上銷售，沒法往下降了。而且最關鍵的是，不是今天銷售，明天就能拿到錢。走按揭貸款，錢從銀行到開發(fā)商賬上，還得有一兩個月的時間。我們有一些去年銷售的房子，到現(xiàn)在銀行按揭貸款還沒有批下來，這種情況很普遍。對很多企業(yè)來說，降價即使能帶動銷售，也是遠水解不了近渴?！?/p>
楊少鋒認為，如果目前的金融形勢再持續(xù)高壓，到年底中國市場上尚在的開發(fā)商四分之一破產是非常正常的。
“任何一個開發(fā)商跑路，背后都是一個巨大的債務坑。以福建省福安籍地產商鄭小青破產案為例，有多達10億的資金無法償還，大概有一半的錢，都是當地的實體企業(yè)借給她的。我認識的一個人，他所有的福安一家電機出口企業(yè)，就借了她一個多億。鄭小青破產了，這家企業(yè)也隨之破產了，并導致了上下游企業(yè)連鎖的債務危機?！?/p>
誰在支撐高房價？
獲取暴利的房地產行業(yè)，已經成為當今民怨的焦點，這也是大部分人為何力挺嚴厲的房地產調控政策的原因。
但現(xiàn)有的政策，是否真的可以讓房價回歸良性軌道？
如今盛傳即將出臺的重磅政策乃是房產稅。且不說對房價的實際影響并沒有想象的那么大，首先迎來的就是有房者的反彈。一位中產激憤地對記者說:“與其總想著在老百姓身上二次‘剪羊毛’，不如減少土地出讓金，減少各種稅費。”
以一套總價100萬的房產為例。按照2007年之后從公開市場拍賣獲得的土地，出讓金平均可以占據一套房產總價的20％－40％，以30％計算，政府收取的土地出讓金，大約為30萬元。政府向開發(fā)商收取稅費大約為15％，即15萬。也就是說，購房者繳納給政府的，已經超過40％。此外，購房者還要額外繳納1％－3％的契稅，約2萬元左右。
在楊少鋒看來，由于絕大部分首次置業(yè)者都需要依賴按揭才能實現(xiàn)購房，老百姓之所以覺得房價太沉重，還有一個隱形的壓力，就是高房貸，銀行實際上成為房價壓力的根源之一。
“按現(xiàn)有基準利率，一套100萬元房地產三成首付20年貸款，購房者支付給銀行利息超過60萬元。按照2011年末10.67萬億的房地產貸款余額，銀行一年從房地產獲利7000億元，其中大約5000億元是普通百姓購房的按揭利息?！?/p>
2011年1年定期存款利率是3.5％，而1年－3年的貸款利率卻高達6.65％，更不用說還有大量銀行存款為利息微乎其微的活期存款。
去年底，民生銀行高管來了句“有時候利潤太高了，自己都不好意思公布?！倍鴱哪陥罂矗r行和建行兩大國有商業(yè)銀行凈利潤規(guī)模高達日賺3億和4.6億。
“還是以100萬房產3成首付20年按揭為例。如果銀行實行差別利率，放開對于第二套、第三套住宅的限購，但是大幅提高利率，如將第二套貸款利率提高至10％，第三套提高至15％，并將首次置業(yè)利率降低至3％。這樣首次置業(yè)者的月供將從5448元降到4000元以內。如果利率不變，房價降15萬，月供則是4630元。換而言之，也就是房價降15％，對購房者的優(yōu)惠，還不如利率降一半。”楊少鋒認為:“涉及房地產核心利益分配中，一共有三個重要群體:房地產企業(yè)、政府及銀行。地產企業(yè)誠然是有暴利。但如果調控政策，只一味對房企的30％利潤動刀，占大頭的政府、銀行成旁觀者，房價怎么可能真正下跌？”
數月來深陷破產猜測的綠城集團，已經投靠了中投。從近期土地市場上的表現(xiàn)來看，在過去的近兩個月里，多家一線民企均為“零拿地”，而國資房企則呈現(xiàn)的是更為高調的逆市抄底。比如僅在2月份，中海地產、中信地產、中建地產就斬獲了8宗土地。
他曾看過一句玩笑:“一切不以結婚為目的的談戀愛，都是耍流氓。”
那么房價調控的目的，是不是只應該是“讓老百姓住得起房”？否則這場調控博弈到最后，也許更多只是一場預想中的市場洗牌。
萬科董事長王石，已經對目前這一場中國房地產業(yè)的“國進民退”表達了憂慮。而中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天預測未來房地產趨勢有四大不可避免，分別是“國進民退不可避免；集中度提升不可避免；繼續(xù)加快周轉不可避免；利潤下滑不可避免?！?/p>
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