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　　按捺不住的剛需

　　“他們非常想買我們房子，但一直不出手，就觀望著，等降價(jià)。到了2月份，價(jià)格一下調(diào)15%，就馬上下單了?！?/p>

　　這種環(huán)比增長(zhǎng)在一定程度上是季節(jié)性的，因?yàn)?月份適逢春節(jié)假期，買家偏少。到了2月份，更多的人出手，是因?yàn)閮r(jià)格下調(diào)到了他們心理預(yù)期了，他們已經(jīng)等不及了。

　　從2011年7月份開始，旭輝集團(tuán)副董事長(zhǎng)林偉就看到，有幾個(gè)購房者經(jīng)常在他們的項(xiàng)目——北京旭輝御府售樓處轉(zhuǎn)?！八麄兎浅Ｏ胭I我們房子，但一直不出手，就觀望著，等降價(jià)。到了2月份，價(jià)格一下調(diào)15%，就馬上下單了?！绷謧ハ蚰戏街苣┯浾呗暦Q。

　　北京另一個(gè)近期表現(xiàn)強(qiáng)勁的樓盤，靠的也是價(jià)格。位于東北四環(huán)外、李嘉誠旗下和記黃埔開發(fā)的逸翠園，從2011年年底開始，對(duì)外宣稱的均價(jià)為2.8萬元，已經(jīng)比周邊略低，而實(shí)際成交甚至有很多只有2.4萬元左右，故而多次位居北京樓市銷售排行榜前列。

　　諸多二線城市成交表現(xiàn)也不錯(cuò)。成都2月份比1月份多賣了六成的面積，業(yè)界稱為“七連陽”——連續(xù)七周環(huán)比上漲。不過，蘭德旅游地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理鄭宗盛認(rèn)為，目前還只能判斷為“短期回暖”，因?yàn)橘u得好的都是剛需盤，并且是價(jià)格定得不高的那些，而豪宅、中高端住宅的日子依然困頓。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)對(duì)南方周末記者表示，這一輪樓市是處于以價(jià)換量的階段，購房者多為剛性需求者，對(duì)價(jià)格較為敏感，而部分銀行首套房貸款利率的折扣更刺激了他們?nèi)胧小?/p>

　　2月24日，中國央行下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，一次性釋放了約4000億元資金。

　　“去年買房子按揭貸款，材料遞交上去一年都沒下來，目前的情況是，一個(gè)月左右可能就下來了?！敝袊ㄐ秀y行北京分行一位業(yè)務(wù)員告訴南方周末記者。

　　審批加速之時(shí)，房貸的利息成本也在下浮，住建部曾在2011年底表示嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。這讓許多銀行對(duì)于首套房購買者的貸款也悄然放松。據(jù)媒體公開報(bào)道，廣州已有銀行給優(yōu)質(zhì)客戶八五折利率優(yōu)惠，北京、上海亦出現(xiàn)利率優(yōu)惠。

　　從某種程度上，銀行信貸政策調(diào)整被視為樓市觸底的信號(hào)。連續(xù)兩次降低存款準(zhǔn)備金率為市場(chǎng)注入流動(dòng)性，使得那些快被“凍僵”的房地產(chǎn)商獲得喘息。2011年大部分時(shí)間，在上海和香港上市的中國地產(chǎn)股都在超跌，但進(jìn)入2012年以來開始飆升，有些漲幅竟高達(dá)70%。

　　投資客依然在觀望

　　“我們主要關(guān)心的是在正確的時(shí)機(jī)出手購買，趕在政府放松政策、房?jī)r(jià)再度開始上漲之前”。

　　投資客們依然還在觀望，但不少人的關(guān)注程度已經(jīng)比過去更高：

　　3月初，不少人來“第九區(qū)”的展示中心里看項(xiàng)目模型，其中一位自稱來自內(nèi)蒙古的人士表示，“朋友介紹的這個(gè)項(xiàng)目，就過來看一看。我們主要關(guān)心的是在正確的時(shí)機(jī)出手購買，趕在政府放松政策、房?jī)r(jià)再度開始上漲之前?！?/p>

　　但大部分投資者仍在蟄伏。

　　中國央行3月20日公布的2012年第一季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，在不同收入水平的居民中，家庭月收入5萬元以上的高收入居民投資房產(chǎn)意愿最低，僅為13.7%，特大城市（北京市、上海市）居民的房地產(chǎn)投資意愿甚至低于2009年初的最低水平，僅為9.4%。

　　南方周末記者曾經(jīng)采訪過的兩名投資客，一位五年前就已經(jīng)退出北京市場(chǎng)，目前仍然沒有殺回來的任何意愿，他對(duì)其它地區(qū)的市場(chǎng)也還在觀望；另一位2008年一度退出去做電子商務(wù)，2010年拿一部分資產(chǎn)殺回來買了幾套房，如今正在按兵不動(dòng)，“現(xiàn)在賣也賣不出好價(jià)錢，反正北京四環(huán)內(nèi)的房子基本不會(huì)降，不如放著等市場(chǎng)徹底好起來?！?/p>

　　“變天”幻想破滅

　　在政策目標(biāo)上，去年重在落實(shí)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，今年則格外突出長(zhǎng)效機(jī)制。

　　但無論樓市如何回暖，開發(fā)商和地方政府對(duì)政策“變天”的幻想，似乎正在逐漸被打破。

　　中央政府似乎未顯露出放松調(diào)控力度的任何跡象。國務(wù)院利用每一個(gè)機(jī)會(huì)重申，希望房?jī)r(jià)回落至更容易承受的水平。幾個(gè)急于從土地銷售獲得財(cái)政收入的城市，試圖放松政策，結(jié)果都被中央政府制止。

　　不少業(yè)內(nèi)人士從細(xì)枝末節(jié)上察覺出樓市政策面的微調(diào)——在政策側(cè)重上，去年重點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)抑制投資投機(jī)，今年則明確要求保剛需；在保障房政策上，去年的重點(diǎn)是確保開工進(jìn)度，今年則強(qiáng)調(diào)完善建設(shè)分配管理退出等制度；在政策目標(biāo)上，去年重在落實(shí)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，今年則格外突出長(zhǎng)效機(jī)制。

　　“決策者目前的處境十分尷尬?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)認(rèn)為，樓市調(diào)控涉及不同主體之間的利益，很難在不同利益主體間找到均衡點(diǎn)?，F(xiàn)在看來，針對(duì)房產(chǎn)調(diào)控政策將不會(huì)有質(zhì)的改變，但也不會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策。

　　對(duì)于地方政府來說，這顯然不是好消息。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年中國有900宗土地流標(biāo)流拍，是2010年的3倍。這波土地銷售放緩恰好出現(xiàn)在地方政府處境艱難的時(shí)期，因?yàn)樗鼈冊(cè)谶^去數(shù)年間累積的大量債務(wù)正開始陸續(xù)到期。

　　令人擔(dān)心的是，在房地產(chǎn)政策調(diào)控下，加大普通商品房的供應(yīng)再次變成空話——2012年年初，近九成房企在制定2012年投資計(jì)劃之時(shí)，均未把土地計(jì)劃列入投資計(jì)劃之內(nèi)，且大多數(shù)上市房企均大幅縮減開工面積。

　　萬科總裁郁亮在2012年3月12日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上聲稱，“今年萬科在拿地方面仍會(huì)非常謹(jǐn)慎，目前還沒有發(fā)現(xiàn)任何拿地的機(jī)會(huì)?！?/p>

　　實(shí)際上自2011下半年起，幾乎所有房企均大幅縮減開工面積，減少土地投資。海爾地產(chǎn)董事長(zhǎng)盧鏗亦向南方周末記者指出，最近兩年的土地流拍或?qū)⑹刮磥矸慨a(chǎn)供應(yīng)量大幅減少，當(dāng)調(diào)控措施放松，被壓抑的需求瞬間釋放時(shí)，樓市又將出現(xiàn)供需失衡的危險(xiǎn)。

　　而接下來，樓市陽春是否可以維持？南方周末記者接觸的多數(shù)人士均認(rèn)為，中國樓市最糟糕的時(shí)段已經(jīng)過去。2012年樓市將震蕩上行，上半年剛需將集中爆發(fā)，而下半年改善型需求或?qū)⒓哟?，“房企都忙于周轉(zhuǎn)沒漲價(jià)動(dòng)力，成本控制型企業(yè)最能適應(yīng)這種市場(chǎng)動(dòng)蕩?！敝袊慨a(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天對(duì)南方周末記者說。