案例2
王先生在交付的新房中發(fā)現(xiàn)，書房的層高只有2.46米，而客廳和臥室都有2.75米，書房層高比客廳整整少了29厘米，如果書房做吊頂、鋪實木地板，層高將相當矮。
樊東輝律師點評：
從《住宅設計規(guī)范》的要求來講，房屋的居住空間為臥室、起居室的，層高宜為2.80米，臥室、起居室的室內(nèi)凈高（樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離）不應低于2.40m，局部凈高不應低于2.10米，且其面積不應大于室內(nèi)使用面積的1/3。
書房僅僅是業(yè)主對于房屋用途的稱呼，本質(zhì)上屬于臥室或起居室，應當嚴格遵循設計規(guī)范。對于房屋層高不一致的情況，現(xiàn)實中大多出現(xiàn)在頂層坡頂房屋作為臥室或起居室的情形，也較為常見，但為了避免糾紛，特別是在房屋尚未建成而預售房屋時，業(yè)主無法到現(xiàn)場實地查看房屋，開發(fā)商應當將房屋具體層高在合同中注明，特別是對于房屋不同部位層高不一致的情況，應當分別予以注明。
即便本案中房屋符合設計規(guī)范和設計圖紙的要求，但是如果購房合同中僅注明房屋層高，而沒有明確注明房屋不同部位層高不一致的情況，則很容易誤解為注明的房屋層高為房屋的任何部位不應低于的高度，這種情況下，王先生可以根據(jù)具體情況的不同要求撤銷合同或者解除合同，并要求開發(fā)商賠償損失。
案例3
購買了鄭州南郊某樓盤的小丁如今已經(jīng)住上新房了。但在交房時，卻遇到延遲交房的問題。當時，合同上約定2011年7月交房，但開發(fā)商先后延期多次，直到2012年5月1日，開發(fā)商才開始交房。但是，合同約定違約賠付的問題卻始終沒有解決。截至目前，小丁依然沒有拿到應得的賠償。
樊東輝律師點評：
在《商品房買賣合同》中，開發(fā)商最根本的義務即向房屋買受人按照約定期限交付符合法律規(guī)定和合同約定條件的房屋，而逾期交房也是較為常見的開發(fā)商違約的情形。正常情況下，《商品房買賣合同》都會對逾期交房的違約責任作出約定，開發(fā)商依法應當向買受人支付逾期交房違約金，如果開發(fā)商拒絕支付，那么小丁可以向人民法院提起訴訟，通過法院來維護自身合法權利。
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交房不僅是交鑰匙
交房，是開發(fā)企業(yè)履行商品房買賣合同的關鍵環(huán)節(jié)。然而，出于種種原因，交房也是購房者與開發(fā)商之間矛盾集中凸顯的一個環(huán)節(jié)。當業(yè)主為擁有新房而興奮不已的時候，也往往是疏忽大意、忽略對交房流程把控的時候。對于購房者來說，有一個常識理應牢記：拿到所購房屋的鑰匙，并不意味著萬事大吉。
目前，購房者和開發(fā)商之間的糾紛大部分都出現(xiàn)在交房階段，而其中最突出的就是逾期交房問題。樊律師建議，交房時一定要針對合同中規(guī)定的內(nèi)容對房屋進行仔細的核查，特別要關注的是在買賣合同中關于延期交房的相關約定。在開發(fā)企業(yè)五花八門的逾期理由中，“不可抗力”是當前開發(fā)商免除自身違約責任的首選途徑。如果，購房者能正確地認識“不可抗力”，將有利于業(yè)主在延期交房時降低損失。
“不可抗力”是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，如地震、水災等。但在實踐中，有一些開發(fā)商卻將此條款進行了延伸、擴張?！伴_發(fā)商所不能控制的其他原因”也被開發(fā)商列為“不可抗力”。事實上，這樣的約定是違背法律原則的。
樊律師認為，開發(fā)商不能把對市場判斷不準確、投資失誤、項目設計失誤、修改方案延誤工期、資金不到位、材料運輸困難等因素歸之為“不可抗力”，從而免除自己理應承擔的違約責任。
不斷發(fā)生的交房糾紛也給各位購房者敲響了警鐘，在交房過程中，不要認為領到了鑰匙就是交房結(jié)束了。在興奮之余，準業(yè)主們一定要針對合同上規(guī)定的內(nèi)容對交付使用的房屋仔細核查，提前發(fā)現(xiàn)問題。如果遇見不能協(xié)調(diào)解決的，則應及時訴諸法律，減少損失?！?/font>
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