內(nèi)地神秘買家南下香港樓市成交達14個月最高

2016-10-31 09:49 來源：經(jīng)濟觀察報

[摘要] 在香港，能夠一次性購買2-4套房子的購房者通常被稱為大手買家。由于購房者眾，大手買家和散客被安排在前后兩天選房。開發(fā)商麗新發(fā)展稱，在首日選房的大手買家中，有近四成來自中國內(nèi)地。

　　周末，位于香港西貢區(qū)將軍澳的新樓盤藍塘傲共售出了363套新房，平均每套成交價約800萬港元。兩天內(nèi)，推出房源基本全部售罄。

　　在香港，能夠一次性購買2-4套房子的購房者通常被稱為大手買家。由于購房者眾，大手買家和散客被安排在前后兩天選房。開發(fā)商麗新發(fā)展稱，在首日選房的大手買家中，有近四成來自中國內(nèi)地。

　　其中最大一筆交易一次性地購入了17個單位，耗資2億多港元。后據(jù)港媒報道，該買家也是一組內(nèi)地客，來自福建。

　　在全國房地產(chǎn)政策收緊和人民幣貶值的預期下，大筆資金正在加快南下赴港。香港政府數(shù)據(jù)顯示，9月香港樓市非本地買家交易共有250宗，達到14個月以來的最高值，其中內(nèi)地買家占比為31%。同時，買家印花稅收入為5.06億港元，比過去4個月平均值高出26%。

　　內(nèi)地資金一直是支撐香港樓市的重要因素。但為了防止房價過快上漲和優(yōu)先保護本港居民的居住需求，香港政府一直試圖通過加收重稅遏制外地資本的流入，市場稱為“雙辣招”。即使2015年8月起香港房價進入下滑通道，該項舉措都未曾松動。

　　如今新一輪的博弈又將開始。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，香港以建筑面積計算的平均呎價已由今年3月的7665港元（約合人民幣82500元/平方米）回升到了9月的8249港元（約合人民幣88800元/平方米）。

　　去香港買房

　　9月底的一天，深圳人林文欽接到了一條來自香港中介的微信信息：購買香港一手新房，海景豪宅，所有環(huán)節(jié)不收任何費用，看房可預約專車免費接送。

　　微信中所指的“豪宅”就是藍塘傲。今年7月，深圳市場下滑，政策不明朗，林文欽剛剛賣掉了自己位于寶安中心區(qū)的一套房產(chǎn)，售價760萬元“現(xiàn)在正是一個投資香港房產(chǎn)的好時機”。

　　一個原因是深圳去年房價上漲了60%，今年以來又再度上漲40%，林文欽認為，包括深圳在內(nèi)的中國一線城市房價已經(jīng)處于歷史高位；此外，人民幣持續(xù)貶值的預期下，港元資產(chǎn)是對沖外匯風險的最好選擇。高盛日前發(fā)表的研究報告稱，今年前三季度中國資金外流規(guī)模已達到5000億美元。

　　據(jù)金融機構(gòu)美銀美林統(tǒng)計，香港目前的購房負擔比（房貸月供占家庭月收入中值的比例）是58%，而內(nèi)地三大一線城市這一比例為80%到124%。與北、上、深相比，香港的房價顯得“更加負擔得起”。

　　難得的十一長假，林文欽取消了旅游計劃，把時間都花在了香港看房上?！昂芏嘀薪槎加兴郊臆嚕?jīng)常會在過關(guān)口岸接上我們?nèi)タ捶??！绷治臍J說，這幾年，內(nèi)地客一直是香港樓市的熟面孔，因此香港中介用起微信來也很順溜。

　　從福田口岸過香港關(guān)口到達位于西貢區(qū)西南部的將軍澳，全程有50公里，驅(qū)車只要一小時。香港美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明表示，將軍澳是香港近幾年發(fā)展起來的新興住宅區(qū)，也是內(nèi)地買家較為熟悉的區(qū)域。購買藍塘傲的內(nèi)地買家中，大部分作為自住用途或等待物業(yè)升值，15%會將房子交由中介收取租金。

　　布少明指出，內(nèi)地買家傾向于選擇總價較高的物業(yè)。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，內(nèi)地買家今年第三季度購買超過1000萬港元的豪宅金額占市場整體的31.6%，環(huán)比增加了9個百分點，創(chuàng)下了三年半以來的新高。

　　香港西北角的新界屯門，距離深圳最近的關(guān)口深圳灣口岸只有15公里。同一個周末，林文欽還去屯門看了另一個項目——由會德豐地產(chǎn)開發(fā)的NAPA。據(jù)悉，該項目開盤售出了近70套物業(yè)，開發(fā)商套現(xiàn)超過4億港元。

　　會德豐地產(chǎn)常務董事黃光耀透露，該樓盤的內(nèi)地買家?guī)缀跽剂丝備N量的20%，而六個月前項目剛啟動時，內(nèi)地買家約占5%?！皟?nèi)地城市房價飛漲，對人民幣走弱的擔憂，以及希望在海外實現(xiàn)財富多樣化，都在驅(qū)動內(nèi)地買家的需求再次復蘇?！秉S光耀稱。

　　8月，中國主要城市房價的漲幅均創(chuàng)下6年新高。隨后一二線城市接連推出調(diào)控政策，限貸、限購、市場監(jiān)管、土地供應等多管齊下，為炙熱樓市降溫。多項數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控政策出臺后，各大城市的成交量和房價都有所下滑。

　　復蘇的房價

　　今年35歲的林文欽是去年底開始關(guān)注香港樓市的，當時媒體報道香港房價跌了10%。

　　2015年8月以來，香港樓市迎來“寒冬”。中原地產(chǎn)統(tǒng)計，1月香港物業(yè)成交約3500宗，是1991年1月以來的最低值。去年四季度以來，數(shù)位地產(chǎn)商對香港經(jīng)濟前景擔憂，半山豪宅折讓掛盤、大宗工商物業(yè)低價拋售頻頻發(fā)生。2003年以來連續(xù)飆漲12年、漲幅達到3.7倍的房價也開始掉頭向下，私人住宅價格指數(shù)在2015年9月份達到頂點后，四季度下跌了8%。

　　為減少利潤的直接沖擊，開發(fā)商不愿意大幅減價銷售，所以采用了優(yōu)惠按揭的營銷方式。其中新鴻基地產(chǎn)和李嘉誠旗下的長江實業(yè)地產(chǎn)分別向購房者提供了120%和123%的按揭選項，購房者可以拿到房價的1.2倍或1.23倍的貸款，但這些計劃都需要買家用另一套住宅作為抵押。

　　因公司有業(yè)務在香港，年底正好有一筆錢入賬，林文欽開始找中介開始看房?！白畲蟮母杏|是，香港小區(qū)的質(zhì)量真是經(jīng)得起時間考驗?！绷治臍J說，他看過好幾個中檔樓盤，基本樓齡都在20年以上，尤其是一些品牌地產(chǎn)商的樓盤，無論是小區(qū)的公共區(qū)域還是住宅本身，保養(yǎng)都很好，很少會有掉漆、地面沉降等問題。

　　林文欽真正感到樓市的回暖是在今年8、9月份。9月14日，長實地產(chǎn)擊敗17個財團，以19.53億港元奪得沙田九肚的地塊，這是李嘉誠時隔四年后首次回港拿地。在此之前他曾連續(xù)拋售中國香港和內(nèi)地物業(yè)，并將數(shù)以千億計的資金投入歐洲，尤其是英國?！袄罴握\殺回香港地產(chǎn)界”被視為樓市回暖的標志性動作，也成為各大中介游說客戶的營銷說辭。

　　9月香港的房屋成交量也開始反彈，交易量環(huán)比上升31%至7929宗，總金額達584億港元；過去兩個月中，香港一些傳統(tǒng)受歡迎的住宅樓盤如位于港島東的康怡花園、新界沙田區(qū)的沙田第一城、新界西區(qū)天水圍的嘉湖山莊均出現(xiàn)創(chuàng)下成交價新高的個案。

　　戴德梁行香港區(qū)高級董事總經(jīng)理陶汝鴻表示，香港房價今年已回升約5%，預計到年底會再升約5%，全年整體升約10%，但較去年高峰期時仍要折讓3%至5%。

　　香港住房保衛(wèi)戰(zhàn)

　　對于內(nèi)地資金涌入推升了香港樓市的說法，香港政府和業(yè)內(nèi)并不完全認同。香港發(fā)展局局長陳茂波7月曾發(fā)文表示，沒有明確證據(jù)顯示香港樓市的回暖與此有著直接關(guān)聯(lián)，其認為這部分資金對整體市場推動有限，占比在10%以下。

　　外資大行麥格理近日發(fā)表研究報告稱，目前支撐香港樓市的幾大原因，其中之一是內(nèi)地買家加快進入香港樓市，另外還包括：香港實質(zhì)按揭利率下降、一手樓交投超過二手樓市場，同時香港樓市政策風險有限。

　　在香港，住房難一直是最為人詬病的問題。數(shù)據(jù)顯示，香港人均住房面積僅16平方米，是全世界人均居住面積最小的城市之一，超過一半的私人住宅面積少于50平方米，僅9%的家庭能住上60平方米以上的“豪宅”。甚至還有20萬人居住在“劏房”（相當于內(nèi)地的“隔斷房”），人均面積僅7.5平方米，只比香港懲教署監(jiān)獄囚倉的人均標準高27%。