“20%個(gè)稅”傳言背后那些事兒

2015-01-21 07:56 來(lái)源：河南商報(bào)

[摘要] 那些有關(guān)“20%個(gè)稅”的傳言 ,事實(shí)到底是怎樣的？特別提醒：有些合理費(fèi)用可以扣除，比如裝修發(fā)票一定要留好，賣(mài)房子時(shí)能省稅。

　　聲音3

　　稅負(fù)太高太高了

　　算賬

　　差額50萬(wàn)元的二手房，交易稅費(fèi)有可能接近20萬(wàn)元

　　按照交易差額20%計(jì)征個(gè)稅，在市民中引起熱議。很多人高呼稅負(fù)一下子躥升太高、太高。那么，究竟有多高呢？

　　河南商報(bào)記者采訪了解到，在二手房交易稅中，稅務(wù)部門(mén)會(huì)向買(mǎi)賣(mài)雙方征收多項(xiàng)稅費(fèi)，包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等。

　　在鄭州從業(yè)多年的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人吳鵬說(shuō)，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，目前暫免征收土地增值稅?，F(xiàn)在占比較大的稅種主要有三個(gè)：契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅。

　　在鄭州進(jìn)行二手房交易，契稅由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，根據(jù)房屋面積90㎡和144㎡兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，稅率依次為總房款的1%、2%、4% 。賣(mài)方需要繳納總房款5.6%的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得收入20%的個(gè)稅。

　　以一套86㎡、價(jià)值100萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，賣(mài)方以150萬(wàn)元的價(jià)格出售，那么，這個(gè)過(guò)程所產(chǎn)生的稅費(fèi)有：契稅150萬(wàn)元×1%=1.5萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加等150萬(wàn)元×5.6%=8.4萬(wàn)元，個(gè)稅（150萬(wàn)元-100萬(wàn)元）×20%=10萬(wàn)元（在沒(méi)有扣除合理費(fèi)用的情況下）。

　　僅此三項(xiàng)主要稅費(fèi)就為19.9萬(wàn)元。

　　吳鵬說(shuō)，賣(mài)方應(yīng)該承擔(dān)的稅大概有18.4萬(wàn)元，買(mǎi)方僅承擔(dān)契稅1.5萬(wàn)元。但實(shí)際上，很多賣(mài)家在雙方議價(jià)時(shí)就聲明，稅費(fèi)全部由買(mǎi)家承擔(dān)，否則就抬高房?jī)r(jià)。這幾項(xiàng)稅所占比例較大，就成了賣(mài)方定價(jià)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。

　　而買(mǎi)家就默認(rèn)了這種做法，房產(chǎn)中介也習(xí)以為常。

　　聲音4

　　會(huì)沖擊鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)？

　　說(shuō)法

　　二手住宅市場(chǎng)會(huì)受沖擊,或引發(fā)新建住宅市場(chǎng)連鎖反應(yīng)

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)鄭州區(qū)域總經(jīng)理王川說(shuō)，會(huì)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的心理預(yù)期產(chǎn)生影響，比如預(yù)算100萬(wàn)元，中間增加10多萬(wàn)元個(gè)稅，買(mǎi)賣(mài)雙方肯定要再考慮，雙方心理也會(huì)有一個(gè)博弈的過(guò)程?，F(xiàn)在稅費(fèi)全由買(mǎi)方承擔(dān)，房?jī)r(jià)突然漲了10多萬(wàn)元，“轉(zhuǎn)嫁”稅費(fèi)也變得很難了。

　　王川判斷，若嚴(yán)格執(zhí)行的話，對(duì)鄭州二手房市場(chǎng)是一個(gè)很大的沖擊，估計(jì)會(huì)持續(xù)半年到一年，鄭州二手房成交量縮水三四成。比如2013年，北京和上海嚴(yán)格執(zhí)行，二手房成交量“腰斬”。鄭州一不愿具名的住宅項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人王先生認(rèn)為，可以肯定的是，在二手房市場(chǎng)猶豫的消費(fèi)者會(huì)轉(zhuǎn)到新房市場(chǎng)來(lái)，新房成交量增加，進(jìn)而推動(dòng)新房市場(chǎng)繁榮，但是不排除抬高房?jī)r(jià)的可能性。

　　而業(yè)內(nèi)觀察人士楊先生則認(rèn)為，此舉不僅是對(duì)稅法的完善，還可以抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，擠出泡沫，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有積極的影響。至于是否會(huì)誤傷剛需或者改善型住房需求者，現(xiàn)在還不得而知。

　　聲音5

　　此時(shí)從嚴(yán)執(zhí)行合適嗎？

　　觀點(diǎn)

　　與經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不符

　　經(jīng)開(kāi)區(qū)一中介人員程先生說(shuō)，經(jīng)開(kāi)區(qū)二手房交易個(gè)稅一直都按差額征收，二手房市場(chǎng)還算穩(wěn)定，因?yàn)榻?jīng)開(kāi)區(qū)的房子房齡都很小，交易差價(jià)雙方都可以接受。但鄭東新區(qū)有很多房子雖然比市區(qū)房子晚建，也有10多年了，估計(jì)受影響較大。

　　美華房產(chǎn)老總喬小勇稱，2013年上半年，曾出現(xiàn)過(guò)一次嚴(yán)格按20%計(jì)征個(gè)稅的情況，老百姓擔(dān)心承擔(dān)巨額的稅，鄭州二手房成交量劇增。從目前國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，鄭州此時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行差額征收，是與經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不符的。

　　你知道嗎

　　以差額征收個(gè)稅

　　這些合理費(fèi)用可以扣除

　　事實(shí)上，鄭州對(duì)于二手房交易過(guò)程中產(chǎn)生的個(gè)稅存有兩種計(jì)征方式，如果按照20%的標(biāo)準(zhǔn)走，那么，賣(mài)方的所得，也就是差額，應(yīng)該怎么算？在繳稅前是否可以扣除合理的費(fèi)用？

　　據(jù)河南商報(bào)記者采訪，合理的費(fèi)用包括：一是轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金；二是納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

　　王國(guó)娜介紹，除以上費(fèi)用，還包括中介費(fèi)、評(píng)估費(fèi)，只要是在房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)程中產(chǎn)生的與房屋相關(guān)的費(fèi)用，都應(yīng)該扣除。

　　鄭州市地稅系統(tǒng)一內(nèi)部人士說(shuō)，在按交易差額征收個(gè)稅時(shí)，很少有人能夠提供裝修發(fā)票，能夠扣除的也就是銀行利息、手續(xù)費(fèi)和公證費(fèi)，數(shù)額不大。鄭東新區(qū)一二手房中介人員稱，實(shí)際操作中可以扣除的只有賣(mài)方當(dāng)初繳的契稅和營(yíng)業(yè)稅。

　　有人提出，一套價(jià)值100萬(wàn)元的房產(chǎn)，僅裝修就花了100萬(wàn)元，這樣的裝修費(fèi)用算不算合理費(fèi)用？是否有人想方設(shè)法提高裝修費(fèi)避稅？

　　上述內(nèi)部人士說(shuō)，目前鄭州并無(wú)規(guī)定。王國(guó)娜稱，這時(shí)，納稅人可依法據(jù)理力爭(zhēng)，前提是提供真實(shí)有效且合法的票據(jù)。

　　提醒

　　為了省稅

　　裝修發(fā)票一定要留存

　　王國(guó)娜呼吁，裝修發(fā)票一定要存好，關(guān)于房子裝修方面的任何商品都要開(kāi)發(fā)票，養(yǎng)成習(xí)慣。

　　比如，目前很多納稅人找施工隊(duì)裝修房子，施工隊(duì)就可以去稅局為業(yè)主代開(kāi)發(fā)票。購(gòu)買(mǎi)建筑材料方面的，可去國(guó)稅代開(kāi)，裝飾裝修、勞務(wù)、建筑施工方面的，可去地稅代開(kāi)。

　　王國(guó)娜提醒，裝修時(shí)花費(fèi)多少資金，必須提供真實(shí)、完整、有效的原始憑證。

　　按照2006年國(guó)家稅務(wù)總局108號(hào)文件，如果不能提供發(fā)票，按照相關(guān)規(guī)定，則按照房屋原值的一定比例扣除。根據(jù)目前所實(shí)行政策，已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%。

　　另外，納稅人出售以按揭貸款方式購(gòu)置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門(mén)出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。