樓市暖意重現(xiàn): 二手房看房量驟升議價(jià)空間縮小

2014-08-08 09:00 來源：京華時(shí)報(bào)

[摘要] 在連續(xù)數(shù)月的持續(xù)低迷后，進(jìn)入7月，北京樓市終于呈現(xiàn)出回暖跡象。根據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)，今年7月北京新建住宅成交面積為62.74萬平方米，新建商品住宅成交6200套，環(huán)比上漲21.12%，同比下降4.42%。

　　□業(yè)內(nèi)分析

　　二手房：低價(jià)房源是成交主力

　　購房者入市態(tài)度積極與目前的二手房房價(jià)調(diào)整有關(guān)。從鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，低價(jià)房源更為搶手。自4月起，套總價(jià)200萬以下的成交占比呈現(xiàn)出逐漸上升的趨勢。至7月套總價(jià)200萬以下成交占比達(dá)35.5%，與6月相比上升3個(gè)百分點(diǎn)，與今年1月相比則大幅上升近10個(gè)百分點(diǎn)。

　　事實(shí)上，近幾個(gè)月來，二手房房價(jià)進(jìn)入低位盤整期。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，7月北京市二手住宅成交均價(jià)為27392元/平方米，環(huán)比微降0.13%。至此，年內(nèi)成交均價(jià)（1-7月）累計(jì)降幅為7.2%，當(dāng)前價(jià)格水平已基本回歸到一年前，即去年年中時(shí)的價(jià)格水平。

　　從各區(qū)域成交均價(jià)情況來看，7月外城四區(qū)（海淀、朝陽、豐臺、石景山）及近郊區(qū)（大興、通州、昌平、順義）二手住宅成交均價(jià)環(huán)比降幅也呈明顯收窄態(tài)勢，降幅分別為0.9%和2.0%，而中心城區(qū)（東城、西城）成交均價(jià)環(huán)比則出現(xiàn)0.8%的上漲。從價(jià)格年內(nèi)累計(jì)漲幅情況來看，中心城區(qū)3.5%的累計(jì)降幅也為各區(qū)域最低。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，北京市二手住宅價(jià)格經(jīng)歷了連續(xù)兩三個(gè)月較大幅度的下滑后，目前的價(jià)格水平已降至不少購房者的心理預(yù)期，在此窗口期，需求入市積極性有所上升；其次，近期搖號的幾個(gè)自住型商品房項(xiàng)目較高的棄購率也使得自住房的熱度有所冷卻，部分此前觀望自住房的購房者回流普通二手房市場。

　　新房：自住房沖擊量價(jià)

　　在連續(xù)數(shù)月成交低迷之后，7月北京新房成交出現(xiàn)明顯上漲。多家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，7月北京新建住宅合計(jì)簽約套數(shù)為6200套，這是最近3個(gè)月的高點(diǎn)。

　　根據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)，今年7月北京新建住宅成交面積為62.74萬平方米，新建商品住宅成交6200套，環(huán)比上漲21.12%，同比下降4.42%。其中，期房成交5057套，成交面積為47.9萬平方米，現(xiàn)房成交1143套，成交面積為14.83萬平方米。新建商品住宅成交量有所抬頭。

　　在亞豪市場總監(jiān)郭毅看來，7月份的成交主要是自住房帶來的。據(jù)她統(tǒng)計(jì)，7月6200套成交商品住宅中，兩個(gè)自住房項(xiàng)目金隅·匯星苑、首創(chuàng)·悅都匯就分別占了1520套和166套，在扣減完這兩個(gè)自住房項(xiàng)目的交易量后，7月北京商品住宅僅成交4514套。“北京新房銷量自3月份簽約7000余套之后一路下滑，4月降至6000余套，五六兩個(gè)月又下降了1000套，降至5000余套，7月再減500套，降至4514套。雖有自住房拉升銷量數(shù)字，但市場實(shí)際頹勢未改?！?/font>

　　自住房對新房市場的沖擊還體現(xiàn)在價(jià)格上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月北京新建商品住宅成交均價(jià)24837元/平方米，環(huán)比下降5.69%，同比上漲0.01%，與去年同期基本持平。如果刨除7月1686套自住型商品住房的影響，全市新房成交均價(jià)為26066元/平方米，較上月下降1.02%。

　　□聲音

　　>>偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉

　　八九月將是入市置業(yè)好機(jī)會

　　在經(jīng)過了3個(gè)月成交量和房價(jià)的逐步下行之后，部分潛在的購房需求逐步走出觀望，出手購房，是支撐市場近期復(fù)蘇的主要因素。受開發(fā)商降價(jià)推盤力度加大、市場微刺激逐步起效、全國范圍內(nèi)取消或放松樓市限購的城市進(jìn)一步增多等因素的影響，從年初至今延續(xù)的濃厚觀望情緒出現(xiàn)了一定程度的緩和。在此背景下，7月北京住宅新房市場成交量也呈現(xiàn)出觸底復(fù)蘇的勢頭，未來一個(gè)月新房市場將表現(xiàn)為隨著價(jià)格的繼續(xù)小幅回落，成交量將與7月持平或略有上揚(yáng)，但價(jià)格回落的幅度預(yù)計(jì)將有所收窄。由于二手房市場已經(jīng)顯示出較明顯的反彈復(fù)蘇勢頭，隨著新房價(jià)格的走低，對于市場剛需來說，未來的8-9月份將是入市置業(yè)的好機(jī)會。

　　>>北京麥田房產(chǎn)市場分析師潘學(xué)雷

　　二手房價(jià)止跌上漲的可能性小

　　7月份北京市二手房住宅網(wǎng)簽量雖然有所回升，但是從歷史成交數(shù)據(jù)來看，8000套左右的月網(wǎng)簽量仍處低位。據(jù)麥田內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示新增客戶量自6月第三周（6.16-6.22）以來，已連續(xù)5周上漲。由此預(yù)計(jì)，8月份二手房住宅網(wǎng)簽量可能會進(jìn)一步上漲。在限購及房貸緊縮的大市場背景下，二手房住宅網(wǎng)簽量大幅反彈的可能性很小。二手房住宅成交價(jià)雖然已連續(xù)四個(gè)月下滑，但是下滑幅度越來越小，7月份較6月份成交價(jià)下滑1.2%，這是自房價(jià)下降以來下降幅度最小的月份，預(yù)計(jì)8月份二手房住宅成交價(jià)下降幅度會進(jìn)一步縮小。由于目前二手房價(jià)格上漲的動(dòng)力缺失，而且新房庫存量居高不下，所以二手房成交價(jià)止跌上漲的可能性也很小。

　　>>鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭

　　純商品住宅成交依舊低迷

　　7月新房在自住房集中網(wǎng)簽的拉動(dòng)下成交出現(xiàn)上漲，但是扣除自住房后，純商品住宅成交依舊低迷。而成交均價(jià)保持平穩(wěn)走勢，房企大范圍降價(jià)尚未來臨，僅有個(gè)別項(xiàng)目推出部分特價(jià)降價(jià)房。從二季度開始，市場已經(jīng)歷一段時(shí)間的僵持階段，博弈各方均未出現(xiàn)明顯讓步，表現(xiàn)為購房者尚未出現(xiàn)明顯的積極入市，開發(fā)商的價(jià)格優(yōu)惠力度不足。而從全國來看，二三線城市出現(xiàn)大范圍的放松限購，但是北京作為一線城市，尚難出現(xiàn)明顯的政策松動(dòng)，加上信貸大幅優(yōu)惠難顯，新房市場依然低迷。目前房企主要面臨兩方面的降價(jià)壓力，一是現(xiàn)有高庫存及預(yù)期也難消化，二是自住房的低價(jià)競爭壓力。預(yù)計(jì)未來將會有更多的樓盤選擇降價(jià)促銷，降價(jià)的范圍或會擴(kuò)大。

　　>>中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰

　　市場出現(xiàn)回暖信號

　　目前，北京區(qū)域內(nèi)的改善型需求和剛需一樣是很真實(shí)的。只不過前一段時(shí)間由于限購限貸政策和市場走低帶來的觀望情緒把有這種需求的消費(fèi)潛力給抑制住了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近期整個(gè)北京市場的環(huán)比銷售量提高了25%，但是主要以改善盤為主。雖然目前剛需市場的走勢還沒有明顯轉(zhuǎn)暖趨向，但是中高端項(xiàng)目的熱銷或許可以被看做是改善市場回暖的信號。

(責(zé)任編輯：趙惠)

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