完善法律法規(guī)，遏制不規(guī)范中介行為
根據(jù)合同法第424條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。一般而言，《房地產(chǎn)買賣居間合同》是買家、賣家及中介之間的三方協(xié)議，合同的簽訂是買賣二手房過程的重要一環(huán)。
“二手房權(quán)屬關(guān)系狀況復(fù)雜，北京所建房屋屬性種類也很多，之所以選擇通過房屋中介公司進行交易，就是為了獲取專業(yè)服務(wù)，規(guī)避風(fēng)險。有關(guān)部門應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司誠信履責(zé)，讓我們在支付高額的中介費用的情況下放心、省心地買房。”準(zhǔn)備在北京買房的王先生坦言。
如何規(guī)范居間服務(wù)行為?對此，朝陽法院建議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會等相關(guān)單位推行統(tǒng)一的存量房買賣居間合同范本。目前，在存量房交易的過程中，交易雙方簽署的《房屋買賣合同》均已適用各地出臺的規(guī)范文本，但約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及委托人權(quán)利義務(wù)的《房屋居間合同》尚未制定統(tǒng)一示范文本，公平設(shè)定委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的權(quán)利義務(wù)，預(yù)防和減少糾紛的發(fā)生。
為防止中介機構(gòu)及從業(yè)人員挪用客戶資金或攜款潛逃，保障交易安全、維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，相關(guān)主管部門應(yīng)推動中介行業(yè)保證金制度(即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)繳納的，用于保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)消費者權(quán)益的專用款項)和責(zé)任保險制度(作為被保險人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在房屋中介業(yè)務(wù)過程中，因過失給委托人及其利害關(guān)系人造成損失的，可由保險公司在賠償限額內(nèi)負責(zé)賠償)的建立，以保障整個房產(chǎn)中介行業(yè)的良性發(fā)展。此外，建議嚴格市場準(zhǔn)入、建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)等級評定和信用檔案制度。
劉斌認為，可以借鑒國外的做法，比如，在美國，從事房地產(chǎn)中介行業(yè)有著嚴格的準(zhǔn)入門檻，從業(yè)人員諸如經(jīng)紀(jì)人、推銷員必須滿足嚴苛的從業(yè)條件，接收專業(yè)培訓(xùn)并通過職業(yè)資格考試后方可上崗。如果在執(zhí)業(yè)過程中出現(xiàn)不誠信行為時，不但會受到暫?；虻蹁N職業(yè)資格的處罰，還可能面臨刑事指控。
他認為，首先應(yīng)當(dāng)完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的法律法規(guī)，明確相關(guān)主體的法律義務(wù)。其次，可以借鑒國外對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主體設(shè)立的嚴格準(zhǔn)入制度，明確其背信行為的民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任。再次，應(yīng)當(dāng)基于統(tǒng)一執(zhí)法的原則，轉(zhuǎn)變當(dāng)前政出多頭的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)監(jiān)管模式。此外，還應(yīng)當(dāng)通過建立從業(yè)責(zé)任金制度、加強資金監(jiān)管力度、構(gòu)建違規(guī)信息共享和披露平臺等方式，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的合法有效管理，保護交易當(dāng)事人利益，促進房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。
國家法官學(xué)院民商法教研室講師張凌云告訴記者，應(yīng)當(dāng)通過司法解釋等方式進一步細化合同法中關(guān)于居間人告知義務(wù)的規(guī)定?！熬娱g人的告知義務(wù)是居間合同中主要的法定義務(wù)，一定程度上決定了委托人與第三人能否締約成功，也是居間人獲得居間報酬的必要前提?！焙贤ú⑽磳娱g人告知義務(wù)的內(nèi)容或范圍、告知程度等作出較為具體的規(guī)定，導(dǎo)致實踐中常出現(xiàn)居間人以此逃避法律責(zé)任，以及各地法院裁判不統(tǒng)一的現(xiàn)象。
張凌云建議:第一，告知義務(wù)的范圍除了“有關(guān)訂立合同的事項”，還應(yīng)當(dāng)包括相對人信用狀況、締約資格、履行能力，締約標(biāo)的物是否存在質(zhì)量瑕疵和權(quán)利負擔(dān)，網(wǎng)簽、付款、貸款、備案、登記等合同義務(wù)的具體履行方式，違約責(zé)任具體承擔(dān)方式等。第二，明確“如實告知”的含義，居間人的報告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡量如實、客觀、真實。此處可以參考保險合同的最大誠信原則，在合同有效期內(nèi)，應(yīng)依法向?qū)Ψ教峁┳阋杂绊憣Ψ阶鞒鲇喖s與履約決定的全部實質(zhì)性重要事實，同時信守合同訂立的約定與承諾。第三，細化關(guān)于居間人違反告知義務(wù)產(chǎn)生損害賠償責(zé)任的規(guī)定，明確居間人承擔(dān)責(zé)任的要件、證明責(zé)任分配、承擔(dān)責(zé)任形式、違約金及損害賠償額的確定等問題。
