購(gòu)房被騙中介被判賠30萬(wàn) 房屋中介為何屢成被告？
2015-10-19 10:11
來(lái)源：檢察日?qǐng)?bào)
[摘要]
近年來(lái)，因房屋中介公司在提供居間服務(wù)過(guò)程中的不規(guī)范行為引發(fā)的民事糾紛屢見(jiàn)不鮮，這些行為不僅損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，也干擾了二手房交易市場(chǎng)的正常秩序，不利于社會(huì)和諧穩(wěn)定。
糾紛多由從業(yè)人員違規(guī)、失職引發(fā)
“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為居間人應(yīng)根據(jù)委托人的真實(shí)意思開(kāi)展居間活動(dòng)，并盡到專業(yè)從業(yè)者的注意義務(wù)。”朝陽(yáng)法院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，涉房屋類居間合同糾紛多發(fā)的原因除緣于部分二手房交易的當(dāng)事人違背誠(chéng)實(shí)信用原則外，部分原因還在于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間服務(wù)中的違法、違規(guī)和失職行為:
首先，疏于核查客戶關(guān)鍵信息及重要材料造成合同履行隱患引發(fā)的訴訟在實(shí)踐中占據(jù)了較大比例。如對(duì)客戶出示的身份證明、房屋權(quán)屬證明未核驗(yàn)真?zhèn)?對(duì)房屋有無(wú)抵押、出租及私搭亂建等情形，委托人是否有權(quán)出售房屋等情況未審核查明等。
2012年，北京市民李先生通過(guò)中介與王先生簽署了房屋買賣合同，購(gòu)買王先生的房屋，總價(jià)457萬(wàn)元。合同載明涉案房屋設(shè)計(jì)用途為公寓。李先生支付了居間服務(wù)費(fèi)7萬(wàn)元，并分三次向王先生支付了定金80萬(wàn)元。
然而，李先生的買房計(jì)劃并沒(méi)有如愿進(jìn)行:李先生名下已經(jīng)有兩套住房，而涉案房屋用途為住宅，按照有關(guān)限購(gòu)政策，不能購(gòu)買涉案房屋。
李先生稱，其誤認(rèn)為涉案房屋的用途為商用辦公，購(gòu)買不受住房限購(gòu)政策的影響，并且已明確告知經(jīng)紀(jì)公司他的名下有兩套住房，而經(jīng)紀(jì)公司及王先生均未明確告知其涉案房屋用途為住宅。
李先生將某房屋經(jīng)紀(jì)公司告上法庭，要求退還居間服務(wù)費(fèi)。經(jīng)鑒定，經(jīng)紀(jì)公司提交的《關(guān)于如實(shí)陳述交易信息的聲明》，非李先生簽署。經(jīng)紀(jì)公司不能證明其明確告知了李先生涉案房屋性質(zhì)及詢問(wèn)李先生是否具有購(gòu)房資格。
法院認(rèn)為，某房屋經(jīng)紀(jì)公司在居間合同履行過(guò)程中未盡到告知和審查義務(wù)，導(dǎo)致房屋買賣合同不能履行，具有明顯過(guò)錯(cuò)。2013年10月18日，朝陽(yáng)區(qū)法院作出一審判決，解除李先生與某房屋經(jīng)紀(jì)公司的居間合同關(guān)系;中介返還李先生居間服務(wù)費(fèi)7萬(wàn)元。
“在這類存有隱患的存量房買賣交易中，受房?jī)r(jià)漲跌、政策調(diào)控等因素或其他自身原因影響，買賣一方事后往往以出售人無(wú)權(quán)處分或無(wú)權(quán)代理為由主張買賣合同無(wú)效，合同履行出現(xiàn)障礙、一方當(dāng)事人產(chǎn)生損失?！绷_曼說(shuō)。
針對(duì)相關(guān)主管部門的規(guī)定，為促成雙方交易獲取傭金，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也有著各種“應(yīng)對(duì)之策”:如針對(duì)限購(gòu)，承諾幫助買受人虛構(gòu)在京納稅或社保繳費(fèi)符合規(guī)定年限的證明;針對(duì)限貸，承諾為無(wú)實(shí)力的購(gòu)房人辦理“高評(píng)”還貸手續(xù);針對(duì)高額稅費(fèi)，幫助買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”。
“這種違法違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方達(dá)成了不平等甚至是不合法的交易，一旦出現(xiàn)貸款銀行拒絕批貸、一方當(dāng)事人反悔等情形，就會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)法履行或交易成本增加，甚至引發(fā)訴訟?！背?yáng)法院法官提醒。
另外，因收費(fèi)不規(guī)范，合同簽訂草率、條款表述欠嚴(yán)謹(jǐn)，引發(fā)爭(zhēng)議的情況也并不罕見(jiàn)。“中介公司內(nèi)部管理混亂，人員素質(zhì)良莠不齊，法律意識(shí)淡化薄弱也應(yīng)該引起注意?！?br style="line-height: 200%" />
中國(guó)政法大學(xué)民商法學(xué)博士、河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院講師劉斌認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在居間服務(wù)過(guò)程中的不規(guī)范行為，嚴(yán)重?fù)p害了誠(chéng)實(shí)信用的契約精神。這些非法居間行為首先侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，使得本來(lái)希望通過(guò)中介機(jī)構(gòu)降低風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)交易當(dāng)事人陷入困境。其次，還導(dǎo)致了大量的房產(chǎn)糾紛，增加了交易成本和交易風(fēng)險(xiǎn)，直接增加了法院的訟累。再者，還擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)居間行為的規(guī)范管理。
