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　　“很多人對土地招拍掛的印象，往往是與高地價、地王密不可分。實際上，這與市場大勢密切相關(guān)?！鄙鲜鼋咏鼑敛康膶＜冶硎尽?

　　他指出，過去十年是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速、房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的階段，在我國現(xiàn)有的土地、財稅制度下，出現(xiàn)了地價上漲、房價攀升、“土地財政”等現(xiàn)象。招拍掛制度的出現(xiàn)，加速了這一過程的發(fā)生，但并非決定性因素。

　　“很多人在一個大房子里，面對拍賣師的報價不斷舉牌，氣氛一度推向高潮。這種場景，是那個時代的真實寫照?！北本┠成鲜蟹科箝_發(fā)商表示，從2004年到2013年間，火熱的拍賣出讓是最具代表性的場景，也最容易讓人將招拍掛與高地價聯(lián)系起來。

　　但當(dāng)市場轉(zhuǎn)冷時，開發(fā)商就再也沒有了競相舉牌的熱情。今年以來，各地土地市場冷淡，流標(biāo)、流拍等現(xiàn)象層出不窮。來自國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，各地共上報成交異常交易地塊44宗，較上一季度減少46宗，降幅為51%;同比減少更明顯，降幅為66%。平均競價輪次為75次，環(huán)比下降10%，同比下降9%。

　　張大偉表示，最近十年來，招拍掛制度并未發(fā)生根本性變革。今年土地市場冷淡，更多體現(xiàn)了供需關(guān)系的決定性作用，而非制度本身。

　　他還表示，如今的市場供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，不少城市的優(yōu)質(zhì)地塊也出讓殆盡，未來的土地市場將可能繼續(xù)冷清，地方政府的土地收入也將減少。土地招拍掛制度帶來的“副作用”，也將逐漸淡化。

　　住房供應(yīng)體系的完善，也將使得這一制度能夠更好地發(fā)揮作用?！扒皫啄瓴还苁裁吹貕K都要拍賣出讓，有些普通住房的土地，因為拍賣價格過高，最終蓋成了中高端房屋?！鄙鲜鲩_發(fā)商表示，在“8·31大限”后的很長一段時間內(nèi)，有關(guān)保障房建設(shè)的制度處于缺位狀態(tài)。

　　他還表示，如今住房供應(yīng)體系正逐漸完善，“高端靠市場，低端靠保障”的格局初步形成。同時，一些地方在土地招拍掛出讓中，設(shè)置最高限價，避免出現(xiàn)地價過高的現(xiàn)象。這些配套制度的完善，都有助于招拍掛制度更好地發(fā)揮作用。

　　下半年土地市場料持續(xù)降溫

　　9月4日，北京市掛牌出讓西南三環(huán)麗澤區(qū)域一幅文化娛樂用地，因只有一家企業(yè)報價，未經(jīng)競拍即以底價成交。

　　中國指數(shù)研究院[微博]日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月全國300個城市土地市場供求量環(huán)比同比雙降，土地出讓金下滑。在樓市前景尚不明朗的時候，房企的拿地?zé)崆椴粩嘞陆?。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，下半年土地市場仍會持續(xù)降溫。

　　頻現(xiàn)底價成交或流拍

　　北京西南三環(huán)麗澤區(qū)域的文化娛樂用地，地塊面積約6.6畝，規(guī)劃建筑面積為1萬平方米。地塊最終以底價15.35億元成交，折合樓面地價1.535萬元/平方米，中標(biāo)者為京能集團(tuán)旗下北京天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年8月，全國300個城市共成交土地1930宗，環(huán)比減少23%，同比減少36%;成交樓面均價為1136元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比下跌3%;土地出讓金總額為1449億元，環(huán)比減少11%，同比減少40%;住宅用地出讓金總額為796億元，環(huán)比減少26%，同比減少52%。主要城市土地出讓金同環(huán)比雙降，住宅用地降幅大于整體市場。即便是房價最為堅挺的北京、上海、廣州、深圳等一線城市，土地也遭遇流拍、底價成交等狀況。

　　來自中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至8月底，京滬廣深四大一線城市，合計土地出讓總金額為3236億元，僅相當(dāng)于2013年5242.3億的61%。并且，目前成交溢價率大幅下滑，相比2013年溢價率基本在40%左右，2014年最近幾個月的溢價率均在20%周圍，許多土地像上述麗澤地塊一樣底價成交。

　　流拍也時有發(fā)生。7月30日，北京朝陽區(qū)孫河地塊流標(biāo)，當(dāng)時的起價高達(dá)46億，BCDE地塊其中有個中小學(xué)32400平方米，還有社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施面積巨大。按照46億計算樓面起價已經(jīng)突破4萬，過高的價格使得資金鏈并不寬松的房企望而卻步。

　　中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析，在去年樓市高漲的時候，房企和政府都很樂觀，從而推高了市場預(yù)計，地價也不斷向上走。到了今年，在整體市場下行的情況下，土地市場跟著降溫，房企拿地謹(jǐn)慎。

　　土地市場頹勢將持續(xù)

　　上海易居房地產(chǎn)研究院最新報告顯示，8月10個典型城市土地出讓金收入531億元，環(huán)比下降0.68%，同比下降38.6%;土地成交均價為2485元/平方米，環(huán)比下降13.4%，同比下降15%，土地成交均價自2013年1月以來首次連續(xù)三個月同比負(fù)增長。該報告稱，一、二線城市在未來幾個月內(nèi)，只有優(yōu)質(zhì)地塊才能激起開發(fā)商的興趣，同時政府也在市場降溫之際放緩了推地步伐，預(yù)計未來幾個月土地市場仍然較冷，土地成交價格仍將保持同比下跌狀態(tài)。

　　在土地頻頻流拍的情況下，地方政府出于土地財政的考慮，一方面會加大各種救市的力度，另一方面也會合理調(diào)整土地價格，吸引開發(fā)商拿地。例如，北京市政府將7月底流標(biāo)的孫河地塊主動降價再入市，起始價被調(diào)低至42.3億元，比上次下降3.7億元;起始樓面價也從3.5萬元/平方米降至3.2萬元/平方米;競買保證金也由13.8億元下調(diào)至12.7億元。

　　在目前低迷的市場背景下，專家建議抓住樓市調(diào)整機(jī)遇，根治土地財政“痼疾”，正確認(rèn)識當(dāng)前土地市場回調(diào)的性質(zhì)，建立新的土地出讓金分配機(jī)制，減低地方政府推高地價的欲望。

　　樓市“金九銀十”或失色

　　據(jù)中國證券報記者統(tǒng)計，截至目前，全國47個限購城市中僅剩不到10個城市仍在堅守，業(yè)界預(yù)料限購的全面放開或是大勢所趨。但樓市對此反應(yīng)平淡，成交未見回暖。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信貸政策變化或是未來樓市調(diào)控調(diào)整的主旋律，這也關(guān)乎到傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的含金量。

　　短期樓市成交料回升

　　9月3日，蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局宣布，從2014年9月3日起，購房人在蘭州市購買商品房、二手房辦理網(wǎng)簽備案和房屋交易時，不再核查現(xiàn)有住房情況。這意味著蘭州執(zhí)行了4年的限購令走向終結(jié)。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，目前為止，仍在堅守限購的城市僅包括北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，以及南京、西寧、三亞、珠海和永康5個二三線城市，限購城市從曾經(jīng)的47個驟減為9個。

　　但限購放開未能提振樓市。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，2014年8月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10771元/平方米，環(huán)比上月下跌0.59%，已經(jīng)是連續(xù)第4個月下跌?？硕餋REIS中指數(shù)據(jù)則顯示，2014年8月監(jiān)測的主要城市累計成交面積雖環(huán)比上漲1.5%，同比下降13.25%。今年前8月，主要城市累計成交總量也比去年同期低15%。

　　進(jìn)入9月，傳統(tǒng)銷售旺季的到來或許可以讓開發(fā)商松一口氣。從市場供應(yīng)來看，8月底開始，市場就已經(jīng)進(jìn)入蓄貨的階段。以深圳市場為例，8月最后的兩周，深圳均只有1個樓盤入市，9月則將迎來供應(yīng)的高峰期。

　　中國指數(shù)研究院指出，由于房企加大促銷力度，部分城市取消限購刺激需求入市，短期市場成交將回升。預(yù)計隨著“金九銀十”供應(yīng)高峰的到來，房企在加大推盤力度的同時，合理定價、有效促銷將會吸引剛需入市，市場成交或?qū)⒓竟?jié)性環(huán)比回升。

　　房價點評網(wǎng)高級分析師肖文曉則不以為然。他指出，從目前的市場趨勢來看，盡管部分城市已經(jīng)放開限購解決了購房者的資格問題，但是這些放開限購的城市都是高庫存的城市，購房者買房不急于一時，限貸的政策環(huán)境也還沒得到有效改觀，因此目前促成樓市需求全面釋放的條件還沒達(dá)到。預(yù)計“金九銀十”樓市的成交量有可能會超過“五一”，但不一定能夠超過今年年初的成交量水平。

　　樓市走向需看信貸政策

　　從多位業(yè)內(nèi)人士的分析來看，限購放松給樓市帶來的刺激作用有限，制約樓市重新活躍的關(guān)鍵因素則是信貸政策目前尚未得到調(diào)整。

　　中國指數(shù)研究院分析稱，執(zhí)行3年之久的限購政策對于市場的調(diào)控作用已相當(dāng)有限。剛性需求在此過程中逐漸釋放，而對于二套及多套房的限貸政策又決定了單獨放開限購難以對市場形成有效刺激。采取更多措施鼓勵金融機(jī)構(gòu)支持首套房貸，將成為下一階段各地政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖的重要手段之一。

　　目前一些省市針對房地產(chǎn)市場的信貸政策已經(jīng)開始調(diào)整。如福建省降低首套貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為“購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認(rèn)定”，而“首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行”。此外，江西省也明確提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，落實首套房貸款優(yōu)惠政策，適當(dāng)降低二套房首付比例”。

　　肖文曉認(rèn)為，限購令帶有強(qiáng)烈的行政干預(yù)市場色彩，退出是大勢所趨，現(xiàn)在只是退出方式和退出時間的選擇問題而已。與此同時，差別化的信貸政策很有可能成為將來樓市的新常態(tài)，商業(yè)銀行對房貸利率和首付的市場化運作將得到鼓勵，但流動性偏緊的局面短期難以改變，銀行不大可能對房貸全面開閘放水。