70城市6城房價環(huán)比下滑 鄭州樓市還有5年好時光
鄭州和杭州的不同之處 鄭萌/制圖
杭州、常州等城市個別樓盤突然相繼降價，同樣作為省會城市，鄭州樓市走向怎樣？業(yè)內(nèi)人士表示，鄭州與杭州情況不同，短期內(nèi)鄭州市場仍將平穩(wěn)。也有開發(fā)商表示，會加快推盤步伐。
變化
杭州、常州部分樓盤大幅降價
先有王石等大佬對樓市不甚樂觀的判斷，接著就是杭州、常州等地出現(xiàn)房地產(chǎn)項目相繼降價的消息，2014年，樓市真的要進入降價模式嗎？
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市，1月份房價環(huán)比下滑的城市由2個增至6個，分別為：杭州、哈爾濱、韶關(guān)、濟寧、包頭、溫州。
2月18日晚上，杭州一樓盤宣布以15800元/平方米的均價清盤。距這個樓盤不遠的一個樓盤也馬上迎戰(zhàn)，直降數(shù)千元，以13800元/平方米的均價應(yīng)戰(zhàn)。
杭州樓市降價第一聲槍響過后，江蘇常州的某樓盤也傳來大幅降價消息——最低價僅相當于前期均價的4.5折。
對比
杭州與鄭州
兩個省會城市庫存都不低
業(yè)內(nèi)人士分析稱，杭州樓市降價，是因為庫存太高。
同樣作為省會城市，鄭州的庫存高不高？
我們來看一組數(shù)據(jù)：
截至2013年12月31日24時，杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)新建商品房可售房源為113187套，可售總面積1473.4萬平方米。其中，市區(qū)新建商品住宅可售房源76689套，可售總面積999.1萬平方米。
杭州的商品房去化能力：2012年、2013年杭州分別共成交商品房83690套、85823套，成交面積分別是890.6萬平方米、934.4萬平方米。按此去化能力，杭州目前的存量房源需要大約一年半才能消化。
鄭州方面：截至2013年11月，鄭州市商品房庫存達1275萬平方米，按照平均100平方米一套計算，大概有12萬多套，和杭州不相上下。其中，截至2013年12月底，鄭州市市區(qū)商品住宅累計可售面積有459.09萬平方米。
鄭州的商品房去化能力：2010年到2013年，鄭州市房地產(chǎn)的銷售面積分別為1151.06萬平方米、659.91萬平方米、981.37萬平方米、1084.8萬平方米，平均下來，年銷售面積約為969萬平方米，與杭州類似，也需要大概一年半時間才能消化。
不過，單看商品住宅的話，鄭州市區(qū)的庫存不及杭州一半(如圖)。
市場
鄭州市場目前認籌正常
相比杭州多個樓盤出現(xiàn)降價，上個周末，鄭州表現(xiàn)平靜，未見樓盤公開宣布大幅度降價。相反，在鄭州土地市場，還拍賣出近年來畝均價格最高的地塊。
上周末，鄭州有兩個項目舉行了認籌活動。
位于鄭州市中州大道南段的某樓盤，兩天時間認籌200多個。另一處項目進行大平層認籌，193平方米的三房，10萬抵60萬，認籌約20個。
“鄭州和杭州的狀況不一樣，鄭州現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場狀況和幾年前的杭州差不多，價格相對低，上漲空間比杭州大?！焙幽鲜》康禺a(chǎn)業(yè)商會常務(wù)副會長兼秘書長趙進京表示。
數(shù)據(jù)顯示，2013年杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)新建商品房簽約均價為17121元/平方米，其中，主城區(qū)簽約均價為22091元/平方米。
而在鄭州，去年市區(qū)商品住宅均價7406元/平方米，商品房成交均價9189元/平方米，相比杭州，差距確實比較大。
但也不得不承認，兩地的收入水平差距也不小。
分析
鄭州與杭州發(fā)展水平不一樣
趙進京認為，鄭州不會出現(xiàn)杭州的狀況，“不管從文化背景、人口基數(shù)還是發(fā)展階段等方面來分析，都不一樣?！?/font>
“杭州以前一直是價格上漲強勁的城市，現(xiàn)在價格出現(xiàn)大漲的時機已經(jīng)過去了，而鄭州恰如幾年前的杭州，商業(yè)、交通等優(yōu)勢一步步顯現(xiàn)?！彼f，鄭州與杭州不在一個發(fā)展階段上。
同時，他認為鄭州作為河南乃至中原的中心，具有不可替代性，而且河南的人口基數(shù)是天然優(yōu)勢。
“中原經(jīng)濟區(qū)、航空港區(qū)的政策優(yōu)勢，會帶來大量的中等收入人群，這些人有龐大的購房需求。”他說。
對于鄭州市場未來走向，浙江廣廈河南區(qū)域集團常務(wù)副總裁師凱倫說：“1月份鄭州的成交量下降，2月份還會不好，但這都是季節(jié)性的，接下來的幾個月就會好了?！?/font>
師凱倫認為，杭州是二線靠前的城市，鄭州只能勉強算二線城市，發(fā)展程度不在一個水平上，鄭州還有上升空間。
河南財經(jīng)政法大學城市研究所主任劉社判斷，單看鄭州的話，除非有政策上的大變動，短期內(nèi)市場仍將保持穩(wěn)定，最起碼上半年不會出現(xiàn)大的變動。
“1月份，全國不少城市商品住宅成交量腰斬，而鄭州下滑30%左右，就這樣成交量還是在90萬平方米以上?！彼J為，月成交量在90萬平方米以上，就說明這個市場不算差。
趙進京則堅持認為，鄭州的房價只會漲不會跌，“而且漲幅還會加快。”
對此，開發(fā)商又咋看呢？
鄭州某房地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)賀先生說，他們對市場的看法不悲觀，當然也說不上樂觀。
他的判斷是，2~4月份的市場去化量很關(guān)鍵，可以由此判斷政府的態(tài)度，“我們認為調(diào)控政策有可能先抑后揚，前半年通過金融等手段控制，后半年8月或9月以后，會松一松?！?/font>
他認為，鄭州的房地產(chǎn)市場不會完全冷掉，整體來看還是小幅上揚，但是不排除階段性促銷帶來的降價行為。
師凱倫則表示，他很看好鄭州樓市的發(fā)展，“全國的情況不敢說，鄭州未來的5年，是最后也是發(fā)展最好的5年，城市化進入最快速階段，成交量放量，價格樂觀，甚至會出現(xiàn)階段性的大漲?！?
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