北京房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？看“調(diào)控”下的北京樓市
“下一個(gè)”的猜想：
降價(jià)效應(yīng)恐難蔓延
不論是主動(dòng)還是被動(dòng)，開發(fā)商似乎不再執(zhí)著于售價(jià)高預(yù)期，那么，下一個(gè)降價(jià)或平價(jià)入市的項(xiàng)目又會(huì)是誰(shuí)？北京房?jī)r(jià)下調(diào)的情況可能來(lái)臨嗎？
帶著疑問(wèn)，北京商報(bào)記者進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)這一現(xiàn)象尚未傳導(dǎo)到整體市場(chǎng)。以最新獲得預(yù)售許可證的通州富力金禧花園與合生濱江帝景兩個(gè)中低端項(xiàng)目為例，前者擬售均價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米，比2012年上一期項(xiàng)目每平方米高出近萬(wàn)元，而后者如今2.85萬(wàn)元/平方米的定價(jià)，相比今年前兩個(gè)月的報(bào)價(jià)也有了每平方米2000元左右的上浮。一位同區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商也向北京商報(bào)記者表示：“我們的樓盤一定不會(huì)降價(jià)或者是平價(jià)銷售，因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)研顯示，目前北京樓市需求還是非常旺盛的?！?/font>
此外，高端樓盤依然價(jià)格堅(jiān)挺，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，近期開盤的中高端項(xiàng)目中，龍湖雙瓏原著與五礦萬(wàn)科如園開盤調(diào)價(jià)漲幅在10%左右，3月入市的兩個(gè)項(xiàng)目開盤價(jià)漲幅則高達(dá)50%。而高端住宅春節(jié)以來(lái)的成交量占到商品住宅總銷量的12%，與去年同期相比提高了3個(gè)百分點(diǎn)。
“從我們目前的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)來(lái)看，在北京市住宅成交總量當(dāng)中，總價(jià)在平均總價(jià)2倍以上的改善型樓盤的成交量占比已經(jīng)接近四成，而且有逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)?！倍疟麌?guó)分析，除旺盛需求的支撐外，受地王項(xiàng)目下半年陸續(xù)入市影響，以此為標(biāo)桿的高端項(xiàng)目不會(huì)輕易、盲目調(diào)整預(yù)期售價(jià)，北京市高端住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)仍處上漲通道。
杜丙國(guó)補(bǔ)充道，按照通常慣例，如果整體市場(chǎng)降價(jià)，必定會(huì)從遠(yuǎn)郊區(qū)縣蔓延至城區(qū)，“然而土地、環(huán)境等資源的稀缺性將成為城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目保價(jià)的最大砝碼，也不會(huì)輕易受到部分城外項(xiàng)目降價(jià)影響”。
“調(diào)控”下的市場(chǎng)：
量?jī)r(jià)漲幅將縮小
值得一提的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月北京一手商品住宅價(jià)格指數(shù)無(wú)論同比還是環(huán)比，雖仍然保持上漲，但漲幅均現(xiàn)回落，其中環(huán)比小幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比則出現(xiàn)較大調(diào)整，下降3.3個(gè)百分點(diǎn)，這已是北京一手商品住宅價(jià)格指數(shù)自2013年11月以來(lái)連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)同比、環(huán)比漲幅雙雙下滑，而且2月是一手商品住宅價(jià)格指數(shù)的下滑幅度近四個(gè)月以來(lái)降幅最大的一個(gè)月。
“雖然傳統(tǒng)淡季剛剛過(guò)去，但這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)是北京樓市今年的主基調(diào)。”杜丙國(guó)判斷，今年北京房?jī)r(jià)根本上不會(huì)扭轉(zhuǎn)上漲態(tài)勢(shì)。
北京商報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，分析人士普遍持同樣觀點(diǎn)。郭毅認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力來(lái)自于強(qiáng)勁需求。值得注意的是，在萬(wàn)科橙開盤之時(shí)，有1140名搖號(hào)人擠滿現(xiàn)場(chǎng)，333套房源四個(gè)小時(shí)之內(nèi)被搶購(gòu)一空；東亞印象臺(tái)湖即將開盤的200套房源目前已經(jīng)吸引近400人排號(hào)。也正是市場(chǎng)的真實(shí)需求讓毛大慶有底氣說(shuō)：“萬(wàn)科橙再貴2000元/平方米也一樣能賣得出去?！?/font>
從開發(fā)企業(yè)資金鏈方面來(lái)看，年初部分銀行收緊了對(duì)企業(yè)的開發(fā)貸款，房企目前的資金鏈條雖然承壓，但由于去年的良好收益表現(xiàn)，多數(shù)開發(fā)企業(yè)有一定的轉(zhuǎn)換空間。另外，上周隨著天保基金、中茵股份兩家公司再融資方案獲批，房企再融資終于開閘，“開放常規(guī)的再融資渠道，可以讓企業(yè)通過(guò)股權(quán)等正常渠道獲得融資，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)心劑”，杜丙國(guó)說(shuō)。另外，從政策層面看，“兩會(huì)”期間中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出了穩(wěn)健、長(zhǎng)效的調(diào)控方向，因此短期內(nèi)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)，樓市基本面也將在一定時(shí)間內(nèi)趨于穩(wěn)定。
而對(duì)于近期市場(chǎng)的一系列波動(dòng)，有多位房企人士表示，市場(chǎng)出現(xiàn)階段性微調(diào)屬正?，F(xiàn)象，且目前看來(lái)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)的跡象，對(duì)北京市場(chǎng)仍然看好。他們也愿意適應(yīng)政策調(diào)控及實(shí)際市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)自身戰(zhàn)略做出調(diào)整，一位不愿具名的開發(fā)商坦言：“從地價(jià)看，年初土地市場(chǎng)熱情高漲，后續(xù)效應(yīng)仍然會(huì)釋放出來(lái)，但我們判定量?jī)r(jià)漲幅不會(huì)再像去年那樣高，我們也會(huì)為此做好準(zhǔn)備。” 北京商報(bào)記者 阿茹汗/文 馮中豪/攝
大興一樓盤熱銷被指造假
銷售對(duì)外聲稱開盤即賣八成 實(shí)際剩余70%房源
就在萬(wàn)科橙、東亞臺(tái)湖項(xiàng)目紛紛調(diào)低預(yù)期售價(jià)入市引發(fā)討論的同時(shí)，近期北京再度爆出大興剛需樓盤——眾美城對(duì)外公布去化率與實(shí)際剩余房源相去甚遠(yuǎn)，涉嫌隱瞞剩余房源數(shù)量，故意制造熱銷假象。業(yè)內(nèi)指出，開發(fā)商上述行為意在促動(dòng)潛在購(gòu)買者加快出手。
自稱熱銷 網(wǎng)簽房源卻剩70%
眾美城所在的龐各莊鎮(zhèn)位于地鐵4號(hào)線天宮院站向南4公里，該項(xiàng)目去年底首次開盤，第二期3月9日領(lǐng)證入市，推出90平方米的兩居室和120平方米的三居室，均價(jià)為1.73萬(wàn)元/平方米，這也是該項(xiàng)目最后一次開盤。
根據(jù)負(fù)責(zé)給眾美城搖號(hào)的網(wǎng)站搜房網(wǎng)披露的信息，眾美城二期開盤擬售房源300套，前期排號(hào)350人左右，而開盤當(dāng)日去化率為70%。
昨日，北京商報(bào)記者前往該項(xiàng)目銷售處，以購(gòu)房者身份咨詢剩余房源數(shù)量，一位銷售人員表示還剩十幾套，另一位則表示還有40多套，當(dāng)追問(wèn)究竟還有多少套時(shí)，銷售人員顯得有些含糊其辭，“你問(wèn)那么清楚還剩多少套有什么用，不管剩多少套，都是先到先得，優(yōu)先選房”。
“之前銷售跟我說(shuō)，排號(hào)的人多，有可能買不上，開盤那天網(wǎng)上說(shuō)賣得特別好，沒(méi)剩幾套房了。但昨天銷售給我打電話說(shuō)還有那么十幾套房。問(wèn)了幾個(gè)樓層和戶型，結(jié)果銷售說(shuō)都還有，有點(diǎn)納悶，就剩十幾套，怎么能剩得這么全？”曾經(jīng)在眾美城一期排號(hào)未果、二期選擇觀望的任先生告訴北京商報(bào)記者，由于自己已經(jīng)登記購(gòu)買自住房，因此二期并未進(jìn)行排號(hào)，但考慮到自住房搖號(hào)存在不確定性，因此抱著早買早踏實(shí)的心態(tài)想問(wèn)問(wèn)房源的情況?！敖Y(jié)果在市住建委網(wǎng)站一查，發(fā)現(xiàn)何止十幾套，怎么也得100多套呢，這不是騙人嗎？”
北京商報(bào)記者登錄市住建委官網(wǎng)也發(fā)現(xiàn)，此次開盤是眾美城1號(hào)、2號(hào)、6號(hào)及7號(hào)住宅樓，共300套房源，3月9日開盤至今僅有39套完成網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，還有24套顯示資格核驗(yàn)中，52套已預(yù)訂，除此之外，剩余未售、未定、未驗(yàn)資房源近200套。市住建委網(wǎng)站也注明，交易網(wǎng)中所有房屋銷售狀態(tài)于每日凌晨進(jìn)行更新，前一日房屋認(rèn)購(gòu)或簽約的狀態(tài)信息將于第二天起自動(dòng)標(biāo)識(shí)在樓盤表中。
1：1蓄客量難以支撐80%去化率
值得一提的是，在眾美城項(xiàng)目售樓處，僅擺放了1號(hào)樓和2號(hào)樓的銷控表，2號(hào)樓除個(gè)別房源基本售罄，1號(hào)樓則剩余約20套房源，與市住建委網(wǎng)站的樓盤表大致相符，也是本次開盤的四棟樓里賣得比較好的兩棟。而另外市住建委網(wǎng)站顯示還有大量可售房源的6號(hào)樓與7號(hào)樓，銷控表則并未在售樓處公示，當(dāng)詢問(wèn)銷售人員時(shí)，對(duì)方表示“地方太小擺不下”。
隨后當(dāng)北京商報(bào)記者提出要選一套7號(hào)樓兩居室時(shí)，銷售人員查詢透露，還有18套可選，再追問(wèn)三居室，則被告知可以挑選的要多于兩居室，這與上述“整個(gè)項(xiàng)目還剩下十幾套”自相矛盾。對(duì)于本次眾美城的銷售情況，一位房企營(yíng)銷總監(jiān)分析，參與搖號(hào)的人數(shù)和推出的房源數(shù)量?jī)H略高于1：1，這樣的蓄客量如果是大品牌開發(fā)商開盤去化率最多也就能到50%，中小開發(fā)商的去化比例可能更低。“以眾美城前期蓄客量來(lái)說(shuō)，要達(dá)到當(dāng)日80%的去化是不可能的。 ”
“一些關(guān)系戶，或者網(wǎng)簽慢的客戶，沒(méi)有錄入系統(tǒng)的，房子雖然已經(jīng)賣出去，但還是顯示可售狀態(tài)，有這種可能性?！庇胸?fù)責(zé)營(yíng)銷的開發(fā)商人士向北京商報(bào)記者表示，市住建委網(wǎng)站的樓盤表并非完全準(zhǔn)確顯示銷售情況。但他指出，銷售最核心的還是要看市住建委的簽約數(shù)據(jù)，樓盤表的更新會(huì)有一定滯后，但大致相當(dāng)?！耙话惚容^規(guī)范的開發(fā)商會(huì)在7-10天內(nèi)進(jìn)行更新，從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，銷售人員說(shuō)剩十幾套，而市住建委網(wǎng)站顯示200多套，這種情況比較蹊蹺?！?/font>
瞞報(bào)數(shù)據(jù)意在促動(dòng)購(gòu)買者出手
上述營(yíng)銷總監(jiān)坦言，開發(fā)商對(duì)外隱瞞真實(shí)的銷售數(shù)據(jù)，以熱銷來(lái)對(duì)外宣傳，目的是為了促動(dòng)潛在購(gòu)買者加快出手，這是房地產(chǎn)銷售的一項(xiàng)常用手法?！斑@種情況旺市和淡市下均有可能發(fā)生，但淡市作假的幾率會(huì)更大?！?/font>
對(duì)此，眾美城相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，首次開盤蓄客期是去年“金九銀十”旺季，之后由于排號(hào)時(shí)間較久，又經(jīng)歷了春節(jié)，使得客戶人心浮動(dòng)。此外開春后，天宮院板塊項(xiàng)目扎堆開盤，價(jià)格普遍較平，特別是萬(wàn)科橙日前2.1萬(wàn)元低價(jià)入市引起市場(chǎng)恐慌，使得地理位置本來(lái)就不如天宮院的眾美城吸引力降低。
此外還有業(yè)主表示，眾美城一期開盤后業(yè)主們?cè)庥隽吮姸鄦?wèn)題，包括房屋窗戶質(zhì)量不佳、貸款問(wèn)題等等，業(yè)主已經(jīng)形成維權(quán)行動(dòng)，這些不良口碑客觀上也影響到了二期的銷售。（北京商報(bào)記者 李芊）
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