北上廣地王天價(jià)項(xiàng)目開發(fā)各顯神通
項(xiàng)目均價(jià)低于成本價(jià)2000元
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過建交委網(wǎng)站查詢到，象嶼鼎城的總投資額為20.5億元。上海市規(guī)土局信息顯示，A08-03地塊的出讓面積為56570平方米，容積率要求不大于1.5。以此計(jì)算，整個(gè)項(xiàng)目，最大建筑面積為84855平方米，每平方米(建筑面積)的平均投資額高達(dá)24159元。
日前，記者以購房者身份致電象嶼鼎城售樓處詢問時(shí)，項(xiàng)目銷售人員崔小姐表示，該項(xiàng)目一期公寓房的銷售均價(jià)在23000元/平方米。中房信數(shù)據(jù)顯示該項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)要更低——6月成交均價(jià)僅為22229元/平方米，7月為21895元/平方米。
根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，象嶼鼎城在一個(gè)多月里已銷售了推出部分的58%以上。佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，最近30天(6月17日~7月16日)象嶼鼎城是上海市個(gè)案成交面積排名第四的樓盤。
經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目每平方米實(shí)際成交均價(jià)要低于成本價(jià)2000元左右。
為此，記者多次致電上海象嶼置業(yè)總機(jī)，但一直處于忙音或無人接聽狀態(tài)。
分析師：“拉高拍低”轉(zhuǎn)移樓板價(jià)
中房信分析師薛建雄表示，象嶼鼎城表面上是“虧本運(yùn)營”，但實(shí)際上是通過“拉高拍低”的方式平衡利潤率，目前售價(jià)低于平均投資成本僅僅是表面現(xiàn)象。
薛建雄解釋道，所謂的“拉高拍低”是指通過提高社區(qū)中公寓房源容積率，降低別墅房源的容積率，客觀上降低公寓部分的樓板價(jià)，提高別墅的樓板價(jià)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，目前象嶼鼎城共有復(fù)式房源32套，建筑面積5652.06平方米；聯(lián)排別墅4套，建筑面積771.76平方米；公寓234套，建筑面積26827.99平方米。
銷售員崔小姐表示，所謂的“復(fù)式”房源指的就是疊加別墅項(xiàng)目。該項(xiàng)目二期房源正處在蓄客階段，二期房源不但包含公寓，還有聯(lián)排和疊加別墅。象嶼地產(chǎn)的網(wǎng)站上的相關(guān)資料也顯示，象嶼鼎城別墅類產(chǎn)品即將于7月上市。
薛建雄指出，按“拉高拍低”的方式來計(jì)算，該項(xiàng)目后期別墅的均價(jià)很可能在4萬元/平方米左右，而相對(duì)一期而言，位置較好的二期公寓的價(jià)格也會(huì)相應(yīng)提升。
上述專家坦言，前期“低于成本價(jià)”入市的房源成為了吸引市場(chǎng)眼球的一種銷售手段，有利于蓄客，可謂一舉兩得。
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