地產(chǎn)行業(yè)暖風(fēng)頻吹 機(jī)構(gòu)再現(xiàn)囤地本色（附股）
【行業(yè)視點】
長江證券:再融資重啟對地產(chǎn)影響幾何
撰寫日期：2013年08月02日
事件描述
新湖中寶擬定增募資55億投向棚戶區(qū)項目，此舉可能標(biāo)志著地產(chǎn)再融資開閘。
事件評論
地產(chǎn)再融資有條件放開的概率較大。從目前政府對房地產(chǎn)的態(tài)度來看，此次再融資重啟應(yīng)該是有條件放開，符合棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)等新型城鎮(zhèn)化方向的房企將率先受益。我們重申，在樓市長效調(diào)控機(jī)制尚未配套跟進(jìn)前，地產(chǎn)再融資短期不會全面放開:一是此舉與政府引導(dǎo)存量資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)有悖;二是當(dāng)前地價和房價的持續(xù)攀升說明房地產(chǎn)市場缺地而不缺錢;三是開發(fā)商資金壓力緩解并不一定有利于改善供給。
有條件放開對房地產(chǎn)行業(yè)影響有限。再融資有條件放開對房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志性意義大于實質(zhì)性意義，說明地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，但是行業(yè)本身并不會受到太大沖擊。這主要是因為符合再融資條件的上市公司可能并不多，并且棚戶區(qū)和保障房建設(shè)天然存在著周轉(zhuǎn)慢和毛利低的缺陷，龍頭開發(fā)商不太可能深度參與。
再融資放開有利于地產(chǎn)股估值修復(fù)。在中央穩(wěn)增長的表態(tài)下，地產(chǎn)再融資重啟無疑將成為又一大推動板塊估值修復(fù)的利好，預(yù)計地產(chǎn)股短期將反彈至我們所言的低位震蕩區(qū)間(龍頭房企7-8倍PE)的高點。雖然我們也一直將再融資重啟和中美經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下滑視為改變?nèi)径劝鍓K走勢的兩大風(fēng)險點，但是考慮到有條件放開已經(jīng)在市場預(yù)期之內(nèi)，并且對行業(yè)基本面的影響并不大，再融資重啟不構(gòu)成地產(chǎn)行情反轉(zhuǎn)的理由。
維持三季度房地產(chǎn)低位震蕩的判斷。盡管地產(chǎn)股短期將在政府保增長、再融資重啟和中報業(yè)績的刺激下修復(fù)估值，但是綜合考慮宏觀層面、行業(yè)層面和政策層面的因素，地產(chǎn)股在四季度趨勢性上漲的可能性遠(yuǎn)大于三季度。具體分析請參閱二十四節(jié)氣系列報告。
投資建議。繼續(xù)建議超配者以靜制動，標(biāo)配者將倉位向龍頭集中，低配者逢低加倉。建議投資者關(guān)注兩類公司:一是以招保萬金為代表的龍頭房企;二是符合棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)等新型城鎮(zhèn)化方向的房企:新湖中寶、福星股份、中天城投、中糧地產(chǎn)、天宸股份、云南城投、華夏幸福、冠城大通、香江控股、華僑城A等。
瑞銀證券:再融資有條件放開對金地、保利、萬科、首開等有利
撰寫日期：2013年08月02日
增發(fā)方案未超市場預(yù)期
新湖擬募集資金將投入舊城改造項目。住建部在2013年4月下發(fā)的“建保[2013]52號”文件中，提出積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造，而國務(wù)院常務(wù)會議在6月提出5年內(nèi)再改造棚戶區(qū)1000萬戶，并鼓勵和引導(dǎo)民間資本參與改造。由于新湖再融資方案僅限于舊城改造項目，并未涉及其他普通商品住宅項目，故對其他開發(fā)商融資前景的信號意義并未超出市場預(yù)期。
涉及舊城改造和保障房主題的房企股價或反彈
監(jiān)管層對開發(fā)商再融資的態(tài)度是有條件放開，而舊城改造和保障房項目符合政府穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、盤活存量的政策方向，或可獲得股權(quán)融資或債權(quán)融資機(jī)會。金地集團(tuán)的舊城改造項目接近200萬平米，而保利地產(chǎn)和萬科均在300萬平米以上。首開股份則擁有大體量的保障房建設(shè)項目，2013年初在建擬建面積約104萬平米。上述公司股價可能在短期內(nèi)反彈。
再融資將改善財務(wù)狀況，但需求趨弱或仍將使H213銷售同比下降
如果本輪再融資如判斷的那樣，旨在引導(dǎo)社會資本參與舊城改造和支持保障房建設(shè)，那么政府應(yīng)不會出臺配套的鼓勵住房消費的政策。在這樣的情況下，開發(fā)商的銷售額增速，料不會出現(xiàn)像2009年再融資之后大幅上漲的結(jié)局。再融資主要作用是降低A股開發(fā)商的負(fù)債水平和財務(wù)成本。
給予金地、保利、招商、萬科和首開“買入”評級
看好龍頭房企在土地市場和資金市場的優(yōu)勢，預(yù)計他們將取得高于行業(yè)整體的銷售增速，實現(xiàn)市場占有率不斷提升。如果他們能實現(xiàn)再融資，則其增長將更具可持續(xù)性。
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