一線城市地王價格分化：北上廣暴漲 其他城市跌
“賣掉”北京的地，能換美國一年GDP
記者在北京夏家胡同地塊附近走訪了解到，在地王還沒出世時，業(yè)主們和中介就開始議論起來，部分業(yè)主甚至決定暫停拋出手中房產(chǎn)。7月3日，該地區(qū)誕生樓面單價超過4萬元/平方米的地王，部分業(yè)主開始上調(diào)房價，有些房源價格比之前上調(diào)了3000元/平方米左右。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者劉德炳|北京報道
這是一個定律：在地王不斷問世的年份，房價往往是扶搖直上。最近5年，房地產(chǎn)發(fā)生了太多這樣的故事。
記者在北京夏家胡同地塊附近走訪了解到，在地王還沒出世時，業(yè)主們和中介就開始議論起來，部分業(yè)主甚至決定暫停拋出手中房產(chǎn)。7月3日，該地區(qū)誕生樓面單價超過4萬元/平方米的地王，部分業(yè)主開始上調(diào)房價，有些房源價格比之前上調(diào)了3000元/平方米左右。
但是，隨意造地王，也有可能導(dǎo)致吃不了兜著走。
在地王頻頻出現(xiàn)的2010年，多宗地王傳出退地的消息。2010年溫州單價高達(dá)3.7萬元/平方米的地王，一直面臨著貶值、賣不動的風(fēng)險，其一期開盤價格只有保本價45000多元/平方米，離7萬元/平方米的預(yù)期目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)，但目前來看，由于溫州房價仍在下降，這一地王能否全身而退是個大難題。
中國社科院此前的一份報告指出：“目前來看，房價上漲速度雖然大大放慢，但仍高于城鄉(xiāng)居民收入增長速度，中國85%的家庭沒有能力購買住宅。”
有分析人士指出，盡管有巨大的購房消費潛力，但在高房價的背景下，真正有購買力的人群并不多。
房地產(chǎn)牽動著中國經(jīng)濟(jì)的全局。信達(dá)證券地產(chǎn)分析師張冬峰曾告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“這是一種比較危險的局面，所謂的‘三駕馬車’，投資和消費對房地產(chǎn)依賴太大，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在資金幾乎普遍傾向通過房地產(chǎn)這種行業(yè)賺快錢。這么發(fā)展下去，中國經(jīng)濟(jì)下一個30年在哪兒？”
張冬峰還認(rèn)為，中國目前的財富高度集中在40~55歲左右的一撥人手中，這不僅在未來有可能引發(fā)巨大的社會問題，更重要的是在10年、20年之后，隨著這部分人年齡漸長，其消費觀念必將趨于保守，而現(xiàn)在年輕人普遍由于房子等負(fù)擔(dān)過重，未來的消費能力將十分有限，屆時中國老年化將在財富失衡的局面下進(jìn)一步加劇，在一定程度上陷入如同日本一樣十余年的經(jīng)濟(jì)衰退。
全球最大的空頭基金尼克斯掌門人、做空大師詹姆斯·查諾斯日前接受日本媒體采訪時稱，中國當(dāng)下的房地產(chǎn)熱酷似1980年代后期的日本，巨大的房產(chǎn)泡沫規(guī)模無疑將載入歷史，并將對中國的實體經(jīng)濟(jì)和金融體系產(chǎn)生沉重打擊。
查諾斯稱，據(jù)其試算，從建設(shè)成本來看中國房產(chǎn)市場的價值已升至GDP的300%~400%，而1989年日本的這一比例為375%。中國政府試圖控制泡沫，但并未見效，大量的房產(chǎn)建設(shè)仍在繼續(xù)，投機(jī)資本不斷涌入，金融機(jī)構(gòu)也染指其中，無心本業(yè)的中國企業(yè)也紛紛將資金投向房地產(chǎn)。
2013年上半年，北京的土地總收入已達(dá)到664億元人民幣，而成交的土地面積為813萬平方米。以此計算，北京市土地的平均價格為8167元/平方米。
北京市的國土面積為16410.54平方公里，假如將北京市土地全部變賣，即將8167元/平方米和土地面積這兩個數(shù)據(jù)相乘，可以得出當(dāng)前北京土地總市值已經(jīng)高達(dá)134萬億元人民幣。
8月2日，美國商務(wù)部公布調(diào)整后的2012年GDP數(shù)據(jù)，為16.3萬億美元，約合人民幣100萬億元。美國一年的GDP還不及北京土地總市值。
“從一定角度而言，這個有些驚人的數(shù)據(jù)確實真實反映了中國房產(chǎn)泡沫的危機(jī)程度?！睆埗灞硎?。
“不放開土地供應(yīng)，北京四環(huán)內(nèi)房價漲到10萬是可能的”
目前，國土資源部對地王尤其是特大地塊保持著密切關(guān)注。國土資源部副部長胡存智7月11日表示，當(dāng)前的土地市場存在著供地者和用地者達(dá)成“默契行為”的情況。通過違規(guī)出讓等手段，導(dǎo)致大量土地囤積在用地者手中，長期不開發(fā)或開發(fā)不足。目前國土部已經(jīng)選擇了可能存在違規(guī)情況的“特殊”地塊284宗，在相關(guān)省市的協(xié)助下，正在對這些地塊進(jìn)行調(diào)查分析。此外，國土資源部也通過擴(kuò)大土地供應(yīng)降地價。
然而，土地市場的熱情始終沒能消退。
在各類調(diào)控措施中，房產(chǎn)稅最受關(guān)注，而隨著重慶、上海等地開始征收，現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策與調(diào)整土地財政的目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)。多位專家均指出，房產(chǎn)稅改革必須突出其改革試點作用，應(yīng)敢于突破目前的征稅模式，為改革積累更多準(zhǔn)備。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位官員曾指出，調(diào)控的難點，一是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求，每年有1000多萬的農(nóng)民進(jìn)城；二是民間資本投資領(lǐng)域過窄；三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合；四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；五是地方政府對土地財政的依賴，使得房價越高、土地價格越高，而土地價格越高，地方政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的錢就更多；六是中國各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距巨大，很難用“一刀切”的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場。
“土地財政模式如果不改，地王現(xiàn)象將難以遏制?！币晃坏禺a(chǎn)開發(fā)商在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時坦言，“通過土地出讓制度改革，將土地收入化整為零，弱化各地的高價賣地沖動，能斷絕一些地方政府寅吃卯糧的不良行為，從而在數(shù)年內(nèi)把因地價扭曲而推高的房價變得趨于正常?！?/font>
還有的地產(chǎn)專業(yè)人士建議，只有打破土地地方壟斷，才有望從根本上緩和目前的供需矛盾，最終破解高房價。
“不放開土地供應(yīng)，北京四環(huán)內(nèi)房價漲到10萬是可能的?！比沃緩?qiáng)說。
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