大中城市多數(shù)中低收入者付完房租僅夠溫飽
畢業(yè)兩年的小楊在北京通州區(qū)北苑路北與人合租了一套六七十平方米的兩居室，每天要擠一個多小時的地鐵到公司工作，而每月1000元的房租對于月收入四五千元的他來說，負(fù)擔(dān)也不算小?！皩τ诠ぷ饕欢螘r間的人來說還好，剛畢業(yè)的大學(xué)生太難了?！彼f，“大家都想在地鐵旁邊找房子，交通方便，但房租越來越貴。”
房租多少是合理？從需求方——租戶的角度講，他們最看重的是租金收入比。租金收入比，即房租在收入中所占比重，能夠直觀反映出承租的壓力水平。調(diào)查顯示，一線城市的房租收入比已高達(dá)40%，這意味著解決衣食住行中“住”的問題，已成為奮斗的主要目標(biāo)。如果房租收入比繼續(xù)提高到50%、60%，則會產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng)。
事實上，相對2010年和2011年，2012年北京房租的同比漲幅已相對趨緩。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，盡管漲幅趨緩，對于很多低收入和普通白領(lǐng)階層的租房人群來說，租金上漲帶來的壓力仍然很大。這主要體現(xiàn)在三個方面，一是大戶型漲幅較大，弱化了合租優(yōu)勢；二是郊區(qū)租賃需求增多后促租金上揚(yáng)，漲幅大于市區(qū)，郊區(qū)租房也越來越貴；三是經(jīng)過之前連續(xù)的快速攀升，基數(shù)越來越高。
大中城市的居民平均收入雖然年年也在漲，但遠(yuǎn)達(dá)不到15%以上的速度，多數(shù)城市居民收入漲幅在10%以下。而新進(jìn)入勞動力市場的青年，起薪近幾年甚至在下降。最近的一項調(diào)查顯示，由于就業(yè)形勢嚴(yán)峻，2013年高校畢業(yè)生起薪期望值較2010年下降一半?！翱赡堋鄙蠌V’就不是我們該呆的地方吧?！辈稍L中，有人很悲觀。
房屋租售比仍低于國際水平
持有人出租房屋動力不足
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，未來一線城市房租繼續(xù)上漲的壓力仍然比較大，關(guān)鍵原因在于租房市場的供求關(guān)系不平衡。
在需求端，近兩年進(jìn)入大城市的大學(xué)畢業(yè)生和外來人口數(shù)量不斷增加，同時房價持續(xù)高企和限購政策越來越嚴(yán)，使很多購房者轉(zhuǎn)而租房，增加了需求。
而在供應(yīng)端，閑置房屋長期無法盤活成為租賃房源，進(jìn)一步加劇了供求矛盾。
曾有樂觀人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)嚴(yán)厲、樓市成交量較低的情況下，會有不少人把原本打算出售的房子轉(zhuǎn)為出租，可以增加租賃房源。但事實上，效果并不明顯，很多房主寧愿暫時空置房產(chǎn)，也不愿意用于出租。究其原因，有人認(rèn)為房屋出租后損耗風(fēng)險高，影響日后出售收益，更多人則在理性的評估房價租金比以后，放棄了出租。
從供給方——房產(chǎn)持有者的角度講，租售比是衡量房租價格是否合理的關(guān)鍵指標(biāo)。
租售比即房屋租金與房價的比值。國際上一般認(rèn)為，租售比在1∶100—1∶150之間，市場是比較健康的，租金是合理可持續(xù)的。如果按照這一規(guī)律衡量，目前一線城市房租價格不僅談不上“高”，還有很大的上漲空間。
“現(xiàn)在像北京、上海這些地方，租售比都已經(jīng)低于1∶500了，這是很畸形的租售比?！睆埓髠フf。他舉例，租出一套北京市四環(huán)附近價值300萬元的房子，月租金大約5000元左右，一年除去物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，有可能收入僅四五萬元；如果房主把300萬存到銀行，按照年利率3%可以得到9萬元左右。在租售比懸殊的情況下，很難激勵房主、特別是那些并不急需資金的房主出租房子。
不過，也有研究者指出，用租售比衡量房租是否合理，涉及兩個模糊問題。一是假定了房價是合理的。而目前一線城市房價普遍被認(rèn)為偏高，也就影響到以此計算出來的房租的合理區(qū)間。二是購房者購房目的是什么。在京滬等地，不少購房者購房的一個前提是認(rèn)定房價肯定會漲。對于這部分人來說，空置的房屋在未來賺取差價就足以獲利豐厚，房租則變成可以忽略的一部分。
何況，多數(shù)國家對房主在房產(chǎn)持有期間征稅，增加了持有成本，并且這種持有成本會隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房價起落而變動，以此鼓勵持有者出租房屋，還有不少國家對出租房屋給予稅收優(yōu)惠。而我國并不是這樣。因此，因租售比偏低而斷定當(dāng)前一線城市租價并不高或仍有很大上漲空間，也嫌偏頗。
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