國資委退房令面臨三年大考 無牌照央企暗度陳倉
利潤誘人 “退房”節(jié)奏放緩
與逆市“涉房”情況相呼應(yīng)，三年來央企“退房”節(jié)奏明顯放緩。自2010年3月國資委發(fā)布央企“退房令”至今，已有三年時間。初期，央企退房速度較快，但最近已有明顯的放緩勢頭，且不少企業(yè)未完全退出。
根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所的數(shù)據(jù)，2012年共有15家非房地產(chǎn)主業(yè)央企通過北交所轉(zhuǎn)讓17宗房地產(chǎn)項目，成交額為9.64億元。其中，上半年有11家，退出13宗房地產(chǎn)項目；下半年僅4家，退出4宗項目。蘭德咨詢機構(gòu)總裁宋延慶分析指出，央企“退房”的步伐放緩，主要是由于房地產(chǎn)市場回暖。
去年下半年以來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“量價齊升”的局面。這不僅體現(xiàn)了樓市從底部升溫局面，同時也使不少央企看到了其中的誘惑。
宋延慶表示，從各上市房企的年報不難看出，房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率在10%-20%之間。與運輸、機械制造、鋼鐵等行業(yè)相比，顯然具有不小的吸引力。且與民企開發(fā)商相比，不少央企有著大量的自有土地，低廉的土地成本無疑將抬高房地產(chǎn)項目的毛利率，進(jìn)而推高企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率。而后者恰恰是國資委考察央企的重要指標(biāo)之一。
業(yè)內(nèi)人士表示，多數(shù)不愿退出房地產(chǎn)業(yè)的央企，都擁有大量的土地儲備。這些土地多為企業(yè)自有，土地性質(zhì)以工業(yè)廠房用地為主。企業(yè)只需變更土地性質(zhì)，便可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。雖然目前部分涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的上市公司剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但他們大多是由于這一領(lǐng)域的業(yè)務(wù)出現(xiàn)了虧損。實際上，央企相對于民營房企而言在融資、拿地等方面有天然優(yōu)勢，其獲取更高利潤的幾率較大，央企介入房地產(chǎn)行業(yè)的積極性一直較高。
在“退房令”推出一年后的2011年3月，國資委曾擴增了房地產(chǎn)央企的陣容，將魯能集團、中航工業(yè)、新興集團、神華集團、中煤集團等5家央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)視作主業(yè)管理。據(jù)悉，此后，一些擁有大量土地儲備的央企也曾要求國資委發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)“牌照”，但未獲明確答復(fù)。
相比之下，主動“退房”的央企，多以“剝離不良資產(chǎn)”為主要目的。宋延慶向中國證券報記者透露，中石化曾在2010年12月轉(zhuǎn)讓旗下一家房地產(chǎn)公司股權(quán)、債權(quán)，主要原因在于該公司連續(xù)兩年虧損，并形成不良資產(chǎn)。此外，一些央企在拿地環(huán)節(jié)，涉及拆遷、土地性質(zhì)變更等問題，為避免成為資產(chǎn)“包袱”，也將項目出讓。
上述知情人士表示，“退房令”推出3年來，雖然有部分央企陸續(xù)退出，但徹底剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的仍屬少數(shù)。央企“退房”步伐較慢，更多是由于覬覦房地產(chǎn)業(yè)利潤等原因。
效果有限 政策或應(yīng)重估
在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，雖然“退房”過程仍在持續(xù)，但“國”字頭企業(yè)在房地產(chǎn)市場的份額不斷擴大。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的信息，2012年北京共成交37幅住宅地塊，其中國企（包括央企）拿走了24塊，占比高達(dá)66%。2013年前兩月，北京成交的經(jīng)營性用地也絕大部分被國企收入囊中。
土地市場的高門檻正逐漸將民企擠出。SOHO中國董事長潘石屹(微博)表示，民企都被擠到了二三線城市，因為央企還看不上那里。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著這些新交易土地的陸續(xù)開發(fā)，1-2年后一線城市的新房供應(yīng)將被國企壟斷。
事實上，從去年年初開始，國資企業(yè)已經(jīng)在一線城市土地市場表現(xiàn)出強勁勢頭。其中，從2012年4月南昌市政奪得“北京香河園地王”開始，到今年1月中國海運旗下子公司聯(lián)合競得“黃浦江沿岸E20地塊”，近一年來，一線城市幾乎所有的高價地都被“國字頭”企業(yè)制造，只有“萬柳地王”等少數(shù)高價地幸免。
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