一線樓市調(diào)控料加碼 北上廣深釋放嚴(yán)厲信號
與現(xiàn)時的市場上行走勢相比，一線城市長期供需失衡的局面顯得更為嚴(yán)峻。據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，2006年至今的7年中，上海市商品住宅成交面積達(dá)到8910萬平方米，而同期的土地出讓建筑面積僅相當(dāng)于其一半，由此造成的住房供應(yīng)缺口超過4000萬平方米。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，僅靠近幾年土地出讓量，根本無法支撐起樓市成交，近年來的上海樓市一直在吃早期土地供應(yīng)的“老本”。
這種情況并非個案。近幾年來，一線城市土地供應(yīng)情況不夠理想，北京已連續(xù)兩年未能完成土地供應(yīng)計劃，廣州、深圳的土地供應(yīng)總量也相對不足。
供需失衡的態(tài)勢是開發(fā)商看好一線城市樓市，房價上漲的重要因素。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，及時增加供應(yīng)已迫在眉睫。
政策加碼預(yù)期增強(qiáng)
基于上述態(tài)勢，今年一線城市恐將面臨較為嚴(yán)厲的政策環(huán)境。國泰君安的報告就認(rèn)為，預(yù)計今年政策總體偏平穩(wěn)，區(qū)域分化加大，全國一刀切可能性較低，部分漲價壓力大的城市可能出臺點對點措施。
中國證券報記者此前獲悉，為穩(wěn)定一線城市土地市場的預(yù)期，平抑地價，監(jiān)管層要求一線城市今年要加大土地供應(yīng)力度。同時鼓勵采取設(shè)定最高價等方式，避免出現(xiàn)高價地。
在北京、深圳政府部門兩會期間的表態(tài)中，“增加供應(yīng)”的思路同樣明顯。廣東省國土資源廳數(shù)據(jù)顯示，目前深圳有閑置土地152宗，占地超過421公頃，居廣東省之首。深圳市常務(wù)副市長呂銳鋒表示，對于本來土地資源就高度緊缺的深圳而言，土地的閑置無疑是一種極大的浪費。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增加土地供應(yīng)、促進(jìn)已供土地開發(fā)將成為一線城市的重要政策思路。受此影響，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的管控措施可能進(jìn)一步強(qiáng)化。
相比之下，對需求端的調(diào)控更為受人關(guān)注。針對北京市住建委兩會期間的表態(tài)，張旭認(rèn)為，今年的住房限購政策門檻和執(zhí)行力度不會改變，可能新增對價格上漲過快的局部地區(qū)實施差異化稅收政策。
楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策還有不小的調(diào)整空間。其中，在二手房交易個人所得稅的征收中，稅額分為差價的20%和總價的1%（非普通住宅2%）兩種，但具體的征收細(xì)節(jié)掌握在地方政府手中，可通過相關(guān)的政策予以強(qiáng)化。
同時，當(dāng)前住房交易的土地增值稅僅向單位征收，并未面向個人征收。若要達(dá)到控制交易的目的，可針對特定房屋，開征個人住房交易的土地增值稅。此外，營業(yè)稅、契稅等稅種同樣也有調(diào)整的空間。
信貸政策的調(diào)整余地同樣存在。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士建議，為遏制投機(jī)投資需求，購買第三套房商業(yè)貸款停貸政策需繼續(xù)執(zhí)行。對于被認(rèn)定為非自住需求的二套房交易，首付比例和貸款利率等均有上調(diào)的空間。對于近期市場盛傳的一線城市二套房停貸政策，業(yè)界認(rèn)為不排除出臺的可能。
在稅收政策上，北京市住建委明確提出，為避免“陰陽合同”的出現(xiàn)，二手房最低計稅價格需要根據(jù)市場情況等因素及時動態(tài)調(diào)整。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若信貸、稅收等政策繼續(xù)從緊，今年一線城市樓市將面臨空前嚴(yán)厲的政策環(huán)境。但即便如此，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍判斷，由于市場運行的慣性和供求不平衡的因素存在，今年上半年一線城市樓市仍將延續(xù)上行走勢，房屋成交量和成交價格都將保持溫和上漲。若政策執(zhí)行情況不佳，不排除個別區(qū)域市場出現(xiàn)暴漲的可能。
歲末年初，北京等一線城市房地產(chǎn)市場量價齊升，推漲房價預(yù)期。與此同時，地方兩會相繼召開，一些地方政府試圖通過表態(tài)穩(wěn)定市場預(yù)期。其中，京滬深三地在針對樓市調(diào)控政策基調(diào)的表態(tài)中，均使用了“嚴(yán)格”字眼，廣州則強(qiáng)調(diào)“堅決”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2013年一線城市的樓市調(diào)控政策可能在去年基礎(chǔ)上有所加碼。其中，除加大土地供應(yīng)以緩解供需壓力外，在堅持限購政策的同時，稅費和信貸政策可能針對不同區(qū)域、不同購房人群體現(xiàn)“差別化”。今年一線城市樓市或迎來更加嚴(yán)厲的政策環(huán)境，但由于市場運行的慣性作用和供求不平衡的因素存在，上半年房地產(chǎn)市場仍可能出現(xiàn)溫和上行走勢。
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