北京二手房價加速上漲 業(yè)界稱明年再漲價幾成定局
在21世紀不動產(chǎn)中國區(qū)副董事長兼總裁盧航看來，二手房市場是市場化程度最高的市場，而二手房業(yè)主也是最容易受到心理影響的，他們不具備操控樓市價格的能力。市場好時，旁邊拍出一塊高價地時，他們都會漲價；市場不好時，他們可能率先崩潰。而現(xiàn)在的提價行為，是預期的體現(xiàn)，買房也會博弈。
不可忽視的是，在二手房市場，不僅售價上漲，租金也在上漲。北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)稱，2012年11月份，北京市住房租金同比上漲7.1%。但多個大型中介機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，二手房租金同比漲幅遠超20%。據(jù)本報記者早前采訪，燕莎新源里附近的小兩居房租已從去年的3000多元，漲至目前的接近5000元。
業(yè)內(nèi)人士預測，明年的房價上漲也幾乎成為定局。
胡景暉表示，近兩年住宅用地成交量大幅萎縮，將導致明年新房市場的供應量稍顯欠缺，部分購房需求將流向二手房，但城區(qū)二手房供求矛盾的激化，將給2013年二手房價上漲帶來巨大壓力。
二手房該不該調(diào)控？
該不該任由二手房市場瘋漲下去？
此輪房地產(chǎn)調(diào)控，對新房市場已初顯成效，房價已趨于穩(wěn)定。但二手房租售價格卻頻創(chuàng)新高。政府對二手房市場的管控方法，除了在交易環(huán)節(jié)征稅外，主要是對交易秩序尤其是中介的不規(guī)范交易行為進行管理。在盧航等資深人士看來，對交易環(huán)節(jié)征稅影響了大量二手房入市，反而減少了供應量。
早在去年3月，房屋租賃市場出現(xiàn)快速上漲現(xiàn)象時，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠就表示，將把租金調(diào)控作為房價調(diào)控的一部分。但除了禁止群租這一規(guī)定外，未見其他舉措。去年7月13日，北京市政府曾發(fā)布《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》，旨在通過對租金過快上漲采取行政干預、提高對承租方的保障、增加租賃房源供給、遏制群租等規(guī)定來穩(wěn)定租賃市場，但租金也未控制住。
北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志在接受本報記者采訪時表示，在很多問題未厘清之前，并不贊成對二手房市場進行調(diào)控。他認為，二手房牽涉了很多社會問題，房價上漲的原因在地產(chǎn)之外。
首先從上漲的原因來看，二手房價的上漲是供不應求的體現(xiàn)。這在北京更為嚴重。這樣一個集聚能力很強的城市，必然會出現(xiàn)局部區(qū)域的住房短缺狀態(tài)，而租金和房價都成為了市場調(diào)節(jié)的手段。總有一天，北京的資源集聚能力會下降。當生活成本過高之時，也會引發(fā)人才的外流。而許多二三線城市，并不存在著如此嚴重的住房矛盾?！暗本┠芊駸o限制的承載如此多的人？”陳志反問，這也是管理者思考的。如果說，長期低利率的貨幣政策，使擁有房產(chǎn)的業(yè)主希望提高租金來彌補損失該不該反對？陳志認為，租金被管理層關(guān)注是因為考核方式的轉(zhuǎn)變，租金上漲對于CPI的影響越來越大，而CPI則是對地方政府的考核指標之一。
其次，從上漲的結(jié)果來看，政府要不要進行干預?！拔覀兪欠駪撟鹬貞椃ㄗ罨镜木?，和民法中對居民財產(chǎn)處置權(quán)的保護？”陳志說。居民是否可以自由處置自己的房產(chǎn)，獲得收益？要不要保護擁有房產(chǎn)的中產(chǎn)階層？許多二手房的增值并不是房屋本身的增值，而是土地部分的增值，如果征稅，是收土地增值稅還是應該收二手房交易稅？如果房價一有上漲就開始加稅，房價下跌了政策是不是應該取消？在提出數(shù)個疑問之后，陳志認為，許多問題應該暫時擱置起來，讓市場來發(fā)揮資源配置的作用，而非行政手段的調(diào)節(jié)。
而胡景暉認為，如果房價繼續(xù)非理性上漲，最終結(jié)果是，今年下半年以來相對穩(wěn)定的政策格局將打破，更為嚴厲的政策還將出臺，例如北京近日要求非京籍須60個月連續(xù)在京繳納社保才能購房，便是對“限購”政策的再次加碼。
近期高層有關(guān)加強房地產(chǎn)調(diào)控的調(diào)子保持不變，但亦未有新的動向。
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