部分三四線樓市庫存消化周期已達(dá)六年以上
業(yè)內(nèi)人士指出，由于土地供應(yīng)量過高，在售住宅項(xiàng)目規(guī)模龐大，這些城市的消化時(shí)間在6年以上。相比之下，北京現(xiàn)有土地存量消耗時(shí)間不足兩年半，上海和廣州則分別不足一年半和一年。
“很多城市可供應(yīng)量和后續(xù)供應(yīng)量相對當(dāng)?shù)氐馁徺I力已經(jīng)明顯過剩，這將導(dǎo)致供求失衡。”陳國強(qiáng)直言，開發(fā)商要想在這些城市獲得較高收益很困難。
楊少鋒也表示，三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展滯后，土地供應(yīng)并不規(guī)范。再加上三四線樓市中小房企居多，對風(fēng)險(xiǎn)承受力有限，市場供給過剩會(huì)對房企經(jīng)營產(chǎn)生很大影響。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，不可否認(rèn)個(gè)別城市存在供應(yīng)壓力，但并不能認(rèn)為三四線樓市都存在泡沫。“與房價(jià)相比，三四線城市的土地價(jià)格遠(yuǎn)低于一二線城市，而且大多數(shù)項(xiàng)目銷售順暢。雖然房企在三四線城市的平均周轉(zhuǎn)速度要低一些，但仍然享有土地升值和產(chǎn)品溢價(jià)。”張大偉直言，至少在明年，三四線樓市應(yīng)不會(huì)有崩盤風(fēng)險(xiǎn)。未來房企進(jìn)入三四線城市的大趨勢不會(huì)發(fā)生改變。
供給壓力或長期存在
盡管部分三四線城市面臨供給壓力，但相對較低的土地價(jià)格和運(yùn)營成本是吸引開發(fā)商涌入的“賣點(diǎn)”。相比之下，一二線城市投資門檻不斷提高，已迫使中小房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。
較高的土地價(jià)格無疑是擋住眾多中小開發(fā)商進(jìn)入一二線城市的最大障礙。近期，北京、上海、深圳、南京等地相繼成交一批高價(jià)地塊，土地成交總價(jià)均在數(shù)十億元，樓面地價(jià)也維持在較高水平。可以看到，頻頻在一二線城市出手拿地的，大多是大型房企。僅11月，萬科、保利、中海等大型房企便在一二線城市斬獲了多宗地塊。
張大偉表示，由于一二線城市的土地價(jià)格越來越高，房企之間的競爭日趨激烈，市場空間相對收窄。這也迫使部分房企進(jìn)入三四線城市尋找發(fā)展機(jī)遇。
除了一二線城市的“擠出效應(yīng)”外，城鎮(zhèn)化發(fā)展也為三四線城市提供了長遠(yuǎn)的政策紅利。“三四線城市的發(fā)展是未來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的著力點(diǎn)之一，將會(huì)起到更重要的作用。在政策的扶持下，三四線樓市需求有望增加?！睆埓髠ブ毖浴?/font>
盡管如此，面對三四線城市的巨大市場空間，開發(fā)商如何進(jìn)行有效開發(fā)、能否適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌觯匀皇歉骷曳科笮枰潇o思考的問題。
業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商涌入三四線城市首先面對的就是“本土化”問題。由于三四線城市的主要購房人群為當(dāng)?shù)丶爸苓吘用?，地域色彩較一二線城市更為濃重。這就需要開發(fā)商適應(yīng)當(dāng)?shù)匦枨筇攸c(diǎn)，推出適合的產(chǎn)品。同時(shí)，來自三四線城市同城中小開發(fā)商的競爭也不可小覷，而通常情況下，這些開發(fā)商的拿地成本更低。
當(dāng)前樓市已經(jīng)開始回暖，不僅是一二線城市成交量大幅提升，三四線城市的量價(jià)也出現(xiàn)上漲。不過，與一二線城市率先“發(fā)力”相比，大多數(shù)三四線城市還處于底部回升的過程。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月全國百城（新建）住宅平均價(jià)格連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上漲。北京、上海等十大重點(diǎn)城市住宅均價(jià)年內(nèi)首次出現(xiàn)“雙漲”，環(huán)比、同比分別上漲了0.39%和0.15%。營口、貴陽、淮安、佛山等三四線城市也出現(xiàn)環(huán)比增長。相比之下，溫州、金華11月的房價(jià)環(huán)比下降了2.56%和2.87%；南通、鄂爾多斯（600295）、惠州等城市的房價(jià)也有不同程度下滑。
“今年全國樓市都在復(fù)蘇，只不過各地的復(fù)蘇點(diǎn)不一樣?！睆埓髠ブ赋觯纫痪€城市在4月、5月就結(jié)束以價(jià)換量，樓市出現(xiàn)回暖。而二線城市到9月、10月才結(jié)束以價(jià)換量。從市場表現(xiàn)看，三四線城市同比去年已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，正處底部復(fù)蘇的提速過程中。未來三四線城市的發(fā)展速度肯定要超過以前。
業(yè)內(nèi)人士指出，今年三四線樓市已現(xiàn)回暖跡象。不過，由于人口基數(shù)低，實(shí)際需求有限，要消耗過去幾年快速擴(kuò)張拿地和在建項(xiàng)目，還需要相當(dāng)長時(shí)間。這些城市的供應(yīng)壓力或?qū)㈤L期存在，開發(fā)商在三四線樓市的投資需要更加謹(jǐn)慎。
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