鄂爾多斯溫州失去金融杠桿 樓市進(jìn)入深度調(diào)整
以溫州公認(rèn)的豪宅項(xiàng)目鹿城廣場(chǎng)為例，2011年二手房?jī)r(jià)格最高峰達(dá)8萬元/平方米，2012年6月攔腰斬?cái)嘞碌?010年的開盤價(jià)4萬元/平方米，甚至有喊出3.8萬元/平方米的案例。再如溫州下轄的瑞安縣，2011年的房?jī)r(jià)曾“破四(萬)沖五(萬)”，號(hào)稱全國(guó)房?jī)r(jià)最高的縣，現(xiàn)在房?jī)r(jià)普遍下跌了1萬元/平方米以上。
由于經(jīng)濟(jì)不景氣，企業(yè)狀況不佳，限購(gòu)政策執(zhí)行堅(jiān)決以及民間資本自身萎縮等諸多因素的影響，民間資本對(duì)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的“輸血”效應(yīng)減弱，局部地區(qū)甚至從“輸血”變?yōu)椤俺檠薄?/font>
溫州部分實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè)家為了回籠資金，被迫折價(jià)轉(zhuǎn)讓所投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但折價(jià)幅度即使達(dá)到6折至5折，有的也很難找到買主。在鄂爾多斯，由于整體資金緊缺和房地產(chǎn)市場(chǎng)“有價(jià)無市”，債務(wù)人無法將投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目變現(xiàn)，只能將一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，以最高點(diǎn)的房?jī)r(jià)抵債交易，但在官方統(tǒng)計(jì)的平均房?jī)r(jià)上很難體現(xiàn)出來。
溫州部分開發(fā)企業(yè)此前為規(guī)避 90/70政策，設(shè)計(jì)了“打通式”戶型，即將2-4套90平方米以下戶型打通成大戶型銷售，如今這些戶型都處于滯銷狀態(tài)，而低總價(jià)的小戶型相對(duì)需求穩(wěn)定。同樣，鄂爾多斯目前大戶型住宅退房比例高，銷售受阻。
民間資本轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)
盡管溫州、鄂爾多斯兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，但有意思的是，來自這些區(qū)域的客戶仍高度關(guān)注房地產(chǎn)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京上古新銳執(zhí)行董事吳疆在接受采訪時(shí)指出，他們所代理的兩個(gè)散售的寫字樓項(xiàng)目(望京融科產(chǎn)業(yè)中心和北京西客站南廣場(chǎng)東南側(cè)國(guó)投廣場(chǎng))中，仍有一大部分的買家是投資型客戶，來自于能源產(chǎn)業(yè)。在這些客戶的推動(dòng)下，兩個(gè)項(xiàng)目成交活躍。
上述民間資本課題組認(rèn)為，目前我國(guó)投資渠道狹窄的外圍環(huán)境并沒有大的改變，城鎮(zhèn)化依舊處于快速發(fā)展階段，相較其它投資領(lǐng)域，民間資本依舊高度關(guān)注房地產(chǎn)。但高和董事長(zhǎng)蘇鑫觀察到，整體而言，大規(guī)模資金投放時(shí)期已經(jīng)過去，民間資本投資房地產(chǎn)短期內(nèi)轉(zhuǎn)為機(jī)會(huì)性投資，目標(biāo)是商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體和二三線城市滿足剛性需求和改善性需求的住宅等。
商業(yè)地產(chǎn)已成為民間資本重要的投資出口。一部分民間資本投資房地產(chǎn)將從短期炒房變?yōu)殚L(zhǎng)期保值性投資。例如，部分溫州人的投資理念，已從掙快錢轉(zhuǎn)變?yōu)樽非筝^長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，即從短期炒賣獲取房?jī)r(jià)差價(jià)，逐步變?yōu)閺拈L(zhǎng)期持有的角度，尋找能夠穩(wěn)定獲得租金收益的項(xiàng)目，如酒店式公寓、商鋪和寫字樓等。
蘇鑫指出，目前暴露的民間借貸危機(jī)，要求用現(xiàn)代金融投資工具取代原始的民間借貸。舊有以血緣關(guān)系、親友關(guān)系為紐帶的民間借貸，一旦發(fā)展為陌生人之間的融投資關(guān)系，樸素的信用體系就顯得薄弱而經(jīng)不起沖擊。以信托和基金等規(guī)范化方式投資、參與房地產(chǎn)業(yè)，是規(guī)避傳統(tǒng)高利貸模式投資風(fēng)險(xiǎn)的客觀要求。
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