地方頻打“剛需”牌 恐慌性買盤拉高樓市交易量
招數(shù)
地方頻打“剛需”牌
除了因?yàn)轭A(yù)期發(fā)生變化，致使部分剛需提前入市，地方頻打“剛需”牌，也進(jìn)一步加快購房者的入市力度。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近一年來，先后有近40個(gè)城市進(jìn)行了樓市政策微調(diào)，內(nèi)容涉及限購政策、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整土地出讓、房源解禁、買房獎(jiǎng)勵(lì)、稅費(fèi)優(yōu)惠、提高公積金貸款額度以及購房補(bǔ)貼等。
其中，蕪湖、佛山、成都等在內(nèi)的少數(shù)城市的“微調(diào)”政策因觸及調(diào)控紅線最終被“叫?！?。而多數(shù)政策集中在提振剛需入市，則被通過。拿近日的“南京新政”來說，不僅加大公積金政策對首次購房和保障房的支持力度，也對“321”人才首次購房進(jìn)行補(bǔ)貼。而鄭州則推出對低收入群體進(jìn)行公積金貸款限額貼息。
在此之前，重慶市將首套房公積金貸款首付由30%降低到20%，貸款額度由20萬元提高到40萬元。濟(jì)南、廈門、重慶、鄭州、南昌、合肥、吉林、南京、常州、廣州、武漢、沈陽、蕪湖等城市也提高了公積金貸款額度。青島、重慶、揚(yáng)州等實(shí)行首次置業(yè)補(bǔ)貼均被通過。
“影響本輪市場回暖的主要原因是超過40個(gè)城市的樓市微調(diào)和信貸的事實(shí)性松動，特別是信貸的松動在一、二線城市表現(xiàn)得最明顯，在這些城市中，6月大部分首套房可以執(zhí)行八五折的貸款優(yōu)惠，這相當(dāng)于購房者少支付近10%的房價(jià)。”張大偉表示。
北京高策房地產(chǎn)顧問公司董事長李國平對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者指出，與國外住房不同的是，住房在我國屬性較強(qiáng)。因此，在人民幣貶值、飄綠的背景下，購房者多帶著投資心理加速入市。
“我國住房需求量大是實(shí)際存在的客觀現(xiàn)實(shí)?！崩顕奖硎荆环矫媸浅擎?zhèn)化帶來的新人口的剛性需求，另一方面，城市存量人口收入增加后的改善性需求量都在不斷增長。
《中國城市發(fā)展報(bào)告(2011)》顯示，2011年，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到51.27%，城鎮(zhèn)人口首次超過農(nóng)村人口，達(dá)到6.9億人。但總的看，與發(fā)達(dá)國家通常城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%的水平相比依然很低。與此同時(shí)，從人均住房面積來看，2011年，我國人均住房建筑面積約為22.5平方米，而我國小康水平城鎮(zhèn)居民居住目標(biāo)為人均達(dá)35平方米，因此，我國房地產(chǎn)市場未來潛力巨大。
走勢
短期內(nèi)“供大于求”格局難改
巨大居住需求是我國存在的現(xiàn)實(shí)，但房屋的高空置率又從另一面說明過去一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)投資、投機(jī)需求的高企。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債、高庫存的局面難以改觀，短期內(nèi)樓市供求關(guān)系仍將供大于求。
一線城市住房市場稍有回暖，開發(fā)商就迫不及待地嘗試調(diào)高新房價(jià)格，隨之二手住宅價(jià)格跟隨上漲，甚至主城區(qū)部分二手住宅價(jià)格創(chuàng)出新高。但是，在樓市回暖相對滯后的城市，由于滯銷時(shí)間較長，較多樓盤都處于爛尾邊緣。
中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組鄒琳華表示，在內(nèi)蒙古、浙江的部分前期住房市場過熱的城市，因住房供大于求，已經(jīng)出現(xiàn)較為顯著的住房爛尾現(xiàn)象。即使在北京，處于樓市回暖的大環(huán)境下，仍有一些樓盤因前期銷售不暢、資金困難等原因出現(xiàn)零銷量，其中不乏知名大開發(fā)商開發(fā)的樓盤。
“現(xiàn)在各大城市推盤力度依然很大，再加上宏觀政策沒發(fā)生改變，所以開發(fā)商不敢貿(mào)然提價(jià)?！崩顕秸f。
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