許小年：房價問題上政府不宜“替天行道”
最近在控制通脹的努力中，我們也看到政府采用行政手段調(diào)控價格。我本人一貫反對用行政手段調(diào)控價格。當動用行政手段調(diào)控價格的時候，我們同樣看到有人受益、有人受損。強行把價格壓下去，消費者受益，企業(yè)受損。在市場經(jīng)濟發(fā)展的過程中，在多元利益發(fā)展的過程中，政府如果還像在傳統(tǒng)社會那樣，以代表社會全體利益或者多數(shù)利益的身份出現(xiàn)，采用行政手段干預市場的話，勢必引起社會公平性問題。老業(yè)主砸了售樓處。從法理上來講，這叫做沒有契約精神。但是，為什么他要去砸售樓處？我們設想一下，如果A股市場上價格下跌，股民會不會去砸證券公司營業(yè)部？在我看來，兩者的區(qū)別在于市場的漲漲跌跌那是市場力量決定的。樓市的漲漲跌跌是由政策決定的，是由行政手段決定的。我認為這是兩者的區(qū)別。老百姓是有契約精神的，他們尊重市場的結(jié)果，但是他對人為的結(jié)果是有非常強烈的個人看法。當然，他們今天不會去砸政府的辦公室而去砸開發(fā)商的售樓處。這并不是一個完全市場化的結(jié)果，而是帶著很多的人為因素在里面。
協(xié)調(diào)多元利益法制體系長期缺位
政府充當利益協(xié)調(diào)者缺乏公信力
我們當前的尷尬是，市場經(jīng)濟發(fā)展起來了，多元利益已經(jīng)形成了。多元利益的格局已經(jīng)幾十年了，但是到目前為止，我們還沒有建立起協(xié)調(diào)多元利益的法制體系。只能依靠政府作為利益的協(xié)調(diào)人。政府作為利益的協(xié)調(diào)人，不是一個市場經(jīng)濟中的長遠解決方案。因為政府自己在市場中也有利益，政府的利益往往和社會的利益相沖突。有著自己的利益，在市場中博弈，也就是吹著哨子的裁判，自己是在球場上踢球的。這樣做所產(chǎn)生的后果是人們對政府公信力產(chǎn)生懷疑。
而在法制體系中，每一個利益群體都有著平等的發(fā)言權(quán)。博弈的各方根據(jù)一致同意的規(guī)則和程序進行決策。無論對自己有利與否，每一方都必須接受決策的結(jié)果。必須接受這個博弈的結(jié)果。這些年房地產(chǎn)市場的起起伏伏，我感覺到我們現(xiàn)在還沒有找到一種協(xié)調(diào)多元利益的方法，大家普遍接受的方法。政府充當利益的協(xié)調(diào)者，這中間存在著非常多的問題。
建立新的利益博弈平臺打破僵局
也許會有一些朋友批評我。說中國社會就是這樣，你為什么老設計這些理想的、無法實現(xiàn)的解決方案。一個以法律為基礎的公平的博弈平臺，建設不是一天兩天的事情。但是如果我們不建立起這樣的法制體系，現(xiàn)在這樣的紛爭局面又會持續(xù)下去。改革是很困難的，但是不改革困難更大，不改革，問題更多。你總是要想辦法打破現(xiàn)在的僵局。打破現(xiàn)在的僵局就是要建立一個新的利益博弈平臺。大家都能夠認可的，認為是符合社會公正原則的利益平臺。目前的情況，因為缺乏這樣的利益平臺，政府和政府之間，政府和民眾之間，民眾和民眾之間關系出現(xiàn)了緊張。如果沒有替代方案，這種緊張還會持續(xù)下去。這種緊張與不斷平衡是政府的政策制訂背后一個致病源。
社會目前的狀況大家也都看到了，不用我多說，我們并不預期在一夜之間就建立起這樣的法規(guī)體系。但是建設這樣法規(guī)體系的第一步是關鍵的轉(zhuǎn)變。我們需要跳出習慣性思維的框架來分析這個問題。逐步在討論和爭論中形成社會共識，來搭建一個新的框架。
土地供給不足造成房價高企
18億畝耕地紅線產(chǎn)生土地稀缺預期
在目前格局下，以限購和限貸為主的調(diào)控政策，不僅無法協(xié)調(diào)各方利益，而且在我看來，沒有什么機會行使這個政策的初始目標。過去的歷史已經(jīng)證明，每次調(diào)控之后，房價出現(xiàn)短暫的下跌，下跌之后又是報復性反彈。
第二個觀點，價格是由市場的供給和需求決定的。是由預期的控制和需求決定的。調(diào)控政策暫時壓制了需求，但是也不可能永久的消除哪怕是部分的需求。需求還在那兒，只是暫時的壓制住了。隨著人口收入和城鎮(zhèn)化提高，對房地產(chǎn)的需求必然不斷增加。如果供給跟不上，價格肯定是一路上漲。我們分析一下需求方的因素，人口、收入、城鎮(zhèn)化都是要逐漸提高的，不可能下降。調(diào)控政策不可能使人口增長下降，不可能使收入增長下降，不可能使城鎮(zhèn)化的速度下降。需求肯定是一路上升的。要想抑制房價，關鍵是要有足夠的供給。在中國這樣大一個國家，房價這么高是沒有道理的。世界上高房價的地區(qū)都是存在天然屏障，土地供應無法再增加的情況下，房價才能持續(xù)的上升。比如說香港的中環(huán)，就是一個島，這個島上的土地已經(jīng)開發(fā)完了，而需求在不斷的上漲。因此港島的房價從總體趨勢上來說是節(jié)節(jié)升高。紐約的曼哈頓，它是一個半島，三面環(huán)水。曼哈頓的土地已經(jīng)開發(fā)完了。但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，需求還在不斷上漲。除了這些天然屏障造成的土地供應的限制，其他有著比較深度土地的經(jīng)濟發(fā)達區(qū)，我們沒有看到持續(xù)性的房價上漲。
我們國家房價的上漲一定是和人為的土地供應的控制有關。這就是我們一直在講的18億畝紅線。起碼是從預期上牢牢的建立起了土地稀缺，從而房產(chǎn)稀缺的概念。土地供應不增加，需求這一端，人口收入城鎮(zhèn)化都在提高。房價肯定要上去，為了提供一個長遠的解決方案，應該認真的考慮，取消18億畝紅線，認真考慮土地制度改革。建立起土地的一級市場。目前土地一級市場是由政府壟斷的，真正的建立起土地一級市場，能夠讓市場來調(diào)節(jié)土地的供應。在樓價、地價高的時候有更多的土地進入市場，來平抑樓價和地價。
在多方利益博弈的房地產(chǎn)市場上，我們現(xiàn)在還缺乏一個協(xié)調(diào)各方利益的公平、公正的平臺。博弈的最終結(jié)果，在很大程度上取決于中央政府和地方政府之間的關系。第二，要想從根本上解決中國房價過高的問題，要從改革著手，要更多的面向市場，以改變的思路尋求突破，避免過去出現(xiàn)調(diào)控，暫時下跌，隨后報復性反彈這樣一個歷史的循環(huán)。
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